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Prezzi offerta, anziché reali

Questo articolo è destinato a sollevare molte discussioni tra gli addetti ai lavori. Se il prezzo reale di mercato è di difficile ed oneroso reperimento, l’autore spiega come si possano utilizzare i “prezzi offerta”.
Una nuova strada per i procedimenti di stima?

FONTE: di Graziano Castello – versione articolo online FAST FIND AR1361

Prezzi offerta, anziché reali

Evitato l’ostacolo delle banche dati?
PREZZI OFFERTA, ANZICHÉ REALI
Riferimenti ricavabili dai portali immobiliari

COME E PERCHÉ I PREZZI OFFERTA POSSONO ESSERE UTILIZZATI NEL PROCESSO DI STIMA

Questo articolo –prima di una serie dedicata ad approfondire il tema delle valutazioni immobiliari– illustra come utilizzare nelle stime, in luogo del prezzo di reale mercato il cui reperimento si presenta difficile e spesso oneroso, i prezzi di offerta ricavabili dai portali immobiliari, coniugando certezza del diritto e aderenza al dettato della norma UNI 11612:2016 ad una ottima precisione nella stima e costi aggiuntivi pari a zero.

IL NOSTRO MERCATO IMMOBILIARE È POCO TRASPARENTE ED È PROFONDAMENTE ASIMMETRICO, NEL SENSO CHE LA PROPRIETÀ DISPONE DI UN MAGGIOR NUMERO DI INFORMAZIONI RISPETTO AL SOGGETTO ACQUIRENTE E IN ALCUNE CIRCOSTANZE C’È LA POSSIBILITÀ CHE IL PREZZO CONCORDATO TRA LE PARTI NON SIA DICHIARATO SINCERAMENTE.

Sarà questo il primo di una serie di articoli per approfondire il tema riguardante le valutazioni immobiliari. Uno dei cambiamenti radicali introdotti in questo campo dagli IVS (International Valutation Standards) è dato dall'obbligo di reperire tutti i dati utilizzati per la valutazione direttamente sul mercato in prima persona.
Quest'atteggiamento radicale presuppone l’impossibilità di poter utilizzare i valori medi OMI (acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia dell’Ufficio delle Entrate) giacché appare del tutto evidente che fare ricorso a questo tipo di dati non è certo in linea con il predetto principio base. In questo caso, infatti, la ricerca diretta sul mercato avviene per mano dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare il quale provvede peraltro a un'elaborazione dei dati di tipo statistico e secondo un segmento di mercato abbastanza ampio. Questo nonostante il data base dell'OMI sia a oggi il più ricco e meglio aggiornato data base in materia di prezzi immobiliari.
Non ci dilunghiamo in questa sede nello spiegare perché il valore OMI non sia conforme e agli IVS e non sia affidabile quale valore aderente al mercato. Ci limitiamo però a dire che il vedersi negata la possibilità, per il valutatore, di poter accedere a una banca dati di facile accesso, peraltro gratuito, come quella dell'OMI apre un’infinita serie di problemi circa le fonti di informazione per la redazione corretta di una stima. Gli stessi IVS ci impongono, infatti, di relazionare esaurientemente sui dati assunti e sulla loro reale aderenza al mercato, ci è richiesto, in altre parole, di dimostrare che la ricerca è avvenuta in maniera diretta e sul mercato di interesse.
Parlare nella relazione di un uso dei dati OMI ci espone a una possibile revisione della stima perché non eseguita in aderenza agli standard.
Il dato che a noi interessa, senza dilungarci sul perché, è quello di trovare tre prezzi reali di beni recentemente compravenduti che appartengano allo stesso segmento di mercato del bene oggetto di valutazione. Questi tre prezzi sono comunemente detti comparabili.

Il nostro mercato immobiliare è poco trasparente ed è profondamente asimmetrico, nel senso che la proprietà dispone di un maggior numero di informazioni rispetto al soggetto acquirente e in alcune circostanze c'è la possibilità che il prezzo concordato tra le parti non sia dichiarato sinceramente. Trovare tre prezzi reali di mercato in queste condizioni non è un'operazione agevole.
Diciamolo subito: il prezzo reale di mercato è solamente l'ammontare di denaro realmente pagato dal compratore al venditore. Solo questo dato è rappresentativo del prezzo fissato nella trattativa e solo questo dato ha utilità pratica ai fini della stima. Non solo, ma è solo questo dato che ci consente di utilizzare la legge di Jevons (ovvero il Principio di indifferenza) secondo la quale beni identici, che appartengano allo stesso identico segmento di mercato, se posti in vendita nel medesimo momento si viene a raggiungere sempre lo stesso prezzo.
Da più parti, anche da fonti molto autorevoli, si legge che è l'unico dato che sia rispettoso della realtà del dato.
Vale a dire l'unico dato sincero che coincida con il prezzo realmente pagato dal venditore al compratore sarebbe quello desumibile dagli atti di compravendita recenti.
Niente di più superficiale, un po' pretestuoso e fideistico e soprattutto in contrasto con gli standard estimativi, ovviamente se il concetto viene espresso in termini così generali. Certo, è vero che dalla finanziaria del 2006 è ormai obbligatorio dichiarare in atto il prezzo realmente fissato dalle parti. Tuttavia l'elusione fiscale e, persino il riciclaggio del denaro, sono sempre in agguato. Se l’atto precedente a quello da dove abbiamo ricavato il prezzo è avvenuto prima di cinque anni, il venditore è tenuto al pagamento del 20% di plusvalenza. Questo vuol dire che se egli ha comprato a 200.000 euro e venduto a 300.000 euro, pagherà il 20% della differenza tra i due prezzi, cioè su 100.000 euro. Dovrà dunque, versare un tributo di 20.000 euro. Non è certo nostra intenzione generalizzare, tuttavia dovendo essere certi che si tratta del prezzo reale di mercato, c'è una buona probabilità che il prezzo venga ribassato sino al valore normale in modo da non far scattare l'accertamento fiscale. Anche il compratore può tuttavia avere convenienza a dichiarare meno, sia perché la tariffa del notaio (che rimane a carico di chi acquista) varia in base all'ammontare dichiarato in atto e sia perché gli immobili rientrano nello spesometro. Senza contare che possono esserci possibili accordi tra venditore e compratore in cambio di un piccolo sconto. Affermiamo: si tratta di un cattivo costume e non sempre si manifesta, ma occorre prestare attenzione alla sincerità del prezzo dichiarato in atto. Eludiamo peraltro il problema del riciclaggio per mezzo degli atti notarili, non essendo certo questa la sede adatta.
Dato per assodato questo non marginale aspetto, ricavare il prezzo di atti notarili ha un sempre un prezzo abbastanza elevato, tenuto conto soprattutto, dei magri compensi che spettano normalmente al valutatore. Questo almeno sino a quando non sarà emanata una legge che vieti il commercio delle prestazioni professionali.
Facendo delle visure all'Ufficio dei Registri Immobiliari tramite il portale SISTER (https://goo.gl/ILE96S) abbiamo dei costi notevoli e c'è il rischio che il segmento di mercato si allarghi troppo e non possa essere correttamente applicata la legge di Jevons.
Esistono poi, alcuni database a pagamento. Database fatti molto bene, ma i costi sono davvero notevoli, sempre se questi sono rapportati ai compensi del valutatore. I costi si aggirano intorno a circa 70 euro per avere il prezzo del rogito di tre comprabili, relative planimetrie catastali (con dubbi circa la correttezza del rispetto della privacy) e l'attestato di  prestazione energetica (APE) se è disponibile. Non solo, ma lo stock immobiliare è basato sulle variazioni catastali avvenute nel foglio e nell’ambito della stessa categoria; diciamo che il segmento di mercato è davvero molto ampio e poco affidabile. Questi database, inoltre, offrono a volte dati obsoleti e riferiti a oltre 12 anche sino a 18 mesi addietro. Cioè, dati non più attuali, se possiamo definire come tale solo il dato entro i sei mesi.
Inoltre, il dato dell'atto notarile sia che si ricavi dai registri e sia che si ricavi dai database a pagamento, ci dice solo un prezzo, ma non ci informa sulla quantità e qualità delle caratteristiche immobiliari dei cosiddetti comparabili.
Questa mancanza ci obbligherebbe a un sopralluogo, almeno drive-by (anche perché all'interno non ci farà entrare mai nessuno). Dovremmo, quindi, pagare ed eseguire tre sopralluoghi per un compenso che ordinariamente varia dai miseri 50 euro pagati dalle società di valutazione agli appena più dignitosi 150 euro pagati direttamente dalle banche ai periti di fiducia. È forse possibile affrontare una spesa e una mole di lavoro di questo tipo per compensi così risicati? Evitiamo di dare la risposta scontata.
Come venirne fuori? La cosa migliore ovviamente sarebbe che venisse finalmente attivata la banca immobiliare dell'ABI, ma al momento l'auspicabile strumento è ancora latitante, nonostante il protocollo d'intesa risalga alla fine del 2013.
L’unico strumento che abbiamo in mano è quello di utilizzare i prezzi offerta. I prezzi offerta sono, infatti, l’unico dato che possiamo ricavare in discreta abbondanza e a costo zero.
Cosa sono i prezzi offerta? In ogni trattativa di mercato di un bene immobiliare, abbiamo sempre tre linee di prezzo. Appunto il prezzo offerta che è quanto pretende il venditore quando mette il bene in vendita sul mercato. I portali immobiliari sono pieni di prezzi offerta. È un prezzo ovviamente sincero perché il venditore non ha ragione di alterare la sua pretesa. Occorre solo prestare attenzione a scegliere prezzi comparabili molto contigui tra loro e con caratteristiche quantitativamente vicine al bene da stimare, questo per garantire le verifiche finali, ma anche e soprattutto per evitare il cattivo uso da parte delle agenzie che forniscono gli annunci ai portali immobiliari di aggiungere prezzi civetta ribassati per garantirsi richieste da parte della clientela e per poi offrire altri immobili.
Esistono poi, altri due tipi di prezzo.
Il prezzo reale, che è quello pagato dal compratore al venditore al momento dell'effettiva traslazione dei diritti sul bene e il prezzo richiesta che è la spesa massima che un acquirente è disposto a sopportare per un certo tipo di immobile. Il prezzo reale è quello che ci serve. Il prezzo richiesta è un prezzo limite e non ci serve a nulla perché formulato in base alle reali finanze del soggetto. Se noi, quindi, riusciamo a definire un rapporto strumentale tra prezzi offerta e prezzi reali di mercato potremo utilizzare sempre quel coefficiente, detto di allineamento, che serve appunto, ad allineare i prezzi offerta ai prezzi di mercato, permettendoci così, di ricercare i prezzi offerta sui portali immobiliari in luogo dei prezzi degli atti di compravendita che presentano i difetti prima elencati.
Tecnicamente si definisce come coefficiente di allineamento delle fonti d'informazioni immobiliari da indiretta a diretta, vale a dire il coefficiente che attua la trasformazione del dato offerta in dato di mercato, il rapporto tra la media dei prezzi di mercato accertati sul mercato per lo stesso segmento e zona e dei prezzi offerta rilevati.
La formula del coefficiente di allineamento sarà, data da:
λ = Pmercato / Pofferta

Vediamo un esempio concreto. 
Vogliamo calcolare il coefficiente di allineamento del segmento residenziale, alloggio in palazzo condominiale, usato nella zona OMI B17/Centrale/Castro Pretorio - Microzona 7 nel Comune di Roma, anche se in realtà poi, come vedremo, eviteremo di usare i prezzi medi dell’Osservatorio poiché questi sono costantemente al di sotto del valore reale, tant'è che nelle stime si utilizza già un coefficiente di allineamento dei valori OMI a quelli reali e la circostanza ci costringerebbe a fare, nel caso di specie, un doppio allineamento perdendo così, notevolmente precisione di stima (Tabella 1). 
La scheda prezzi è riportata invece nella Tabella 2. 
Per calcolare il coefficiente di allineamento dovremo, dunque, mettere in relazione il prezzo medio di mercato con quello di offerta. 
λ = 5.580 / 5.770 = 0,967

Eseguendo una qualsiasi stima, pertanto, potremo uti­lizzare in luogo dei prezzi reali di mercato che, come sappiamo sono difficili da reperire, i prezzi offerta che sono facilmente ricavabili dai siti e moltiplicarli per il coefficiente di allineamento. 
I portali immobiliari sono una fonte inesauribile di dati quali, prezzi offerta e ci permettono inoltre, di circo­scrivere l'area del segmento di interesse in maniera pre­cisa, di avere i dati delle caratteristiche immobiliari, di avere le foto dell'immobile e, oggi, finanche una visita virtuale, vale a dire un sopralluogo eseguito dal proprio studio. Se i prezzi offerta possiamo pertanto, adeguarli al mercato con un coefficiente di allineamento potremo usare con sufficiente precisione il dato offerta in luogo del dato reale. Il tutto a costo zero e senza muoversi. 
Occorre anche tenere presente che la norma UNI 11612:2016 – Stima del valore di mercato degli immobili, ci autorizzerebbe l’uso dei prezzi offerta persino senza allineamento, giacché questa così recita: “Se in un deter­minato periodo, per il segmento di mercato di riferimento, non sono avvenute transazioni recenti o non sono rilevabili o sono comunque poco attendibili, previa e adeguata in­formazione del committente già nella lettera di incarico, potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita”. Basterebbe, quindi, inserire di rito il ricorso ai prezzi offerta per poterli utilizzare. Ma quello che proponiamo va ben oltre, noi suggeriamo di inserire comunque la clausola della norma UNI, ma di correggere sempre il dato offerta mediante il coefficiente di allineamento in un dato reale di mercato. Anzi diremo di più, si sug­gerisce anche di cercare sempre due prezzi offerta per ogni comparabile dove eseguiamo un allineamento al mercato in luogo di un prezzo reale, avremmo pertanto, che l'insieme di confronto potrà essere composto da minimo tre prezzi reali a massimo sei prezzi offerta allineati al mercato. Con questi accorgimenti avremo, quindi, certezza di diritto, ottima precisione e costi ag­giuntivi pari a zero.

Tabella 1

Tabella 1

Tabella 2

Tabella 2