Tu sei qui

Evitare le liti in condominio?

Esiste una ricetta per la serena convivenza in un condominio? Forse sì.
Al mercato rionale di Livorno un simpatico fruttivendolo ha spiegato come il suo condominio è diventato un’oasi di felice convivenza…
Tassativamente a tutte le riunioni ciascuno deve portare il suo contributo di vino, bevande, tartine e stuzzichini.
I problemi si discutono in tutta armonia ed alla fine si lasciano accese tutte le luci delle cucine con il volume delle TV al massimo, così da scoraggiare i ladri.
E poi?
Poi, tutti in pizzeria a concludere l’allegra costruttiva serata condominiale.
“E non c’è nemmeno il bisogno di un amministratore…” ha aggiunto con una compiaciuta risata.
Non è questo lo scenario di nostri troppi nostri condomini e proprio per vincere il muro delle “ostilità della porta accanto” il geometra Osvaldo Leoni ci aiuta a scongiurare gli “stress condominiali” con i suoi saggi consigli di provata esperienza. 

Dopo una lunga esperienza: la formula della serena convivenza
EVITARE LE LITI IN CONDOMINIO?
È possibile, ma facendo cadere la incomunicabilità

Condominio pacifico o rissoso?
In questo articolo mi dedicherò ad alcune domande che mi ha posto il direttore di “Prospettive Geometri” Silvano Contrini, attento alle diverse problematiche condominiali, ovvero su ciò che riguarda quelle “futilità” che creano un pessimo ambiente con sospetti, liti, assenze alle assemblee e incomunicabilità tra i condomini.
E poi, come si può creare un “clima distensivo” nel condominio?
Sono tutti argomenti di sicuro interesse anche per i Geometri professionisti, interpellati dai propri Clienti.
Riferirò quanto opportuno per i Geometri professionisti, con rispetto di quanto, allo stesso argomento, ha dedicato la riforma n. 220/2012 resa esecutiva il 18 giugno 2013.

Perché si litiga in condominio?
Sono moltissimi, circa il 70% degli italiani, che hanno scelto di vivere in condominio.
Da otto anni, per conto del Collegio Geometri e Geometri Laureati di Trento, presto la mia consulenza gratuita in “materia condominiale e locativa” presso il Comune di Riva del Garda e proprio in questa sede ho potuto rilevare che anche la realtà condominiale riserva gioie e dolori, ed è spesso causa di stress, con il rischio concreto di tradursi in malumori, liti o imbarazzante incomunicabilità.
Ecco alcune delle motivazioni più frequenti:

  • rumori fastidiosi causati dal volume delle televisioni, dalle lavatrici, dal trascinamento di sedie, dall’uso di strumenti musicali, da animali provenienti dalle abitazioni anche in orari notturni,
  • animali domestici dei condomini che sporcano nelle aree comuni,
  • infiltrazioni di acqua provocate da altre unità,
  • scarsa pulizia degli spazi privati come i balconi, non escluse le piante ornamentali
  • scuotimento dalle finestre e balconi di tappeti, lenzuola e coperte
  • lenzuola distese esternamente ad asciugare fino ad oscurare il piano sottostante
  • cattivo e disordinato parcheggio di veicoli, auto, moto e biciclette,
  • esercizi ginnici o da palestra fatti in salotto
  • frequente morosità
  • ed altro ancora

Ritengo poter affermare che “chi vuol vivere serenamente in condominio”, altro non ha da fare che rispettare alcune semplici regole della “serena convivenza” tra persone educate. Ritengo poter confermare che “gli impegni contrattuali” –quando si vive in ambito condominiale– dovrebbero venire dopo “il rispetto reciproco”.
Ritengo inoltre che non è certamente il regolamento condominiale ad educare chi educato non è.
Vorrei fare riferimento ai problemi che ho sopra riportato ed iniziare con “i rumori fastidiosi in condominio”, per i quali sono numerosi i condomini che ritengono vi sia un orario oltre il quale non si può fare rumore.
La legge n. 220/2012, riforma del condominio resa esecutiva il 18 giugno 2013, si limita ad evidenziare che i rumori, compresi l’abbaiare dei cani o quelli degli elettrodomestici, non devono mai superare la “normale tollerabilità”. Questo significa che del problema si deve considerare “caso per caso” ma pure “unità per unità”, perché ad influire nella formazione dei rumori non è solo l’orario, ma anche lo stato d’isolamento delle pareti e l’ubicazione dell’edificio. Ritengo doveroso anche riferire che “qualora fosse superata la soglia di tollerabilità dei rumori” si ritiene sia possibile darne avviso alla “forza pubblica” per farla intervenire. Ma non è così.
Infatti questa interviene non perché è stata superata la soglia della tollerabilità del rumore, ma soltanto se le persone disturbate sono numerose mentre se i rumori coinvolgono solo due o tre condomini, non si configura nemmeno “l’illecito penale”. Quanto ho riferito, conferma che nel condominio ha valore il principio della “serena convivenza” alla quale, correttamente, tutti i condomini dovrebbero fare riferimento, contributo e rispetto. Certamente i condomini disturbati riterranno di poter chiedere “un risarcimento del danno” che i rumori producono: ma non è così.
È solo possibile chiedere il risarcimento se sussiste un “reato”, situazione questa che posso confermare essere “assai rara”.
Ho fatto riferimento all’abbaiare dei cani. Sono già numerosi i pareri giurisprudenziali espressi, anche dalla Cassazione, però “all’allontanamento o sequestro dell’animale” è possibile giungere soltanto qualora esista la reiterazione del reato. È il caso del condomino-padrone che lascia il cane solo in casa.
Qualcuno potrebbe anche chiedere: “per il pianto e le urla dei bambini si può pretendere una soluzione?”
No, per questi, pur se considerati, non è stata assunta alcuna soluzione ma, come già riferito, anche in questo caso ha valore il comportamento dei condomini genitori che deve essere mirato alla “serena convivenza” e quindi prestare ogni attenzione possibile perché i bambini siano silenziosi e buoni.
Le liti condominiali, da tempo, occupano gran parte dell’attività dei Tribunali con evidenti risvolti negativi per la giustizia civile ma pure per le tasche e la salute dei Cittadini.
A costo di ripetermi: se non vi è la volontà o la capacità di applicare i valori della serena convivenza, non sono certamente le “aule giudiziarie” che risolvono i problemi.
Spesso, ad originare le liti condominiali, sono anche piccoli problemi.
Ritorno però alle “problematiche condominiali” che sono più frequenti, cioè:

  • le immissioni” ovvero i rumori e gli odori sgradevoli provenienti da altre unità; può essere il ticchettio delle scarpe femminili ad ogni ora del giorno, l’uso di strumenti musicali, di attrezzature domestiche quali la lavastoviglie e la lavatrice, il continuo odore di cipolla o altri prodotti di cucina, lo spostamento di sedie, tavoli e mobili anche a tarda ora, l’abbaiare dei cani e si aggiungano poi
  • i frequenti rumori negli spazi comuni, con particolare riferimento ai giochi di bambini,
  • la ginnastica praticata in casa durante il lockdown
  • il parcheggio fuori posto di auto, moto e biciclette,
  • le infiltrazioni d’acqua causate da problemi degli impianti idraulici ai quali non è dedicata la necessaria e sollecita attenzione, ma pure l’acqua che scorre dal balcone che, dopo aver annaffiato le piante, investe spazi che sono sottostanti e di altri condomini, e per finire
  • la “poca ed inconcludente” pulizia e/o manutenzione degli spazi ed impianti di proprietà esclusiva.

Ed allora? come si può evitare che siano avviate le liti fra condomini?
Ritengo di insistere su quanto già riportato: è opportuno che ogni condomino faccia attenzione al proprio comportamento e mi riferisco al rispetto di quei valori che non sono parte del Regolamento condominiale ma personali degli stessi condomini ed è certamente il comportamento dei condomini che può avere effetti positivi, quindi occorre far sì che tra gli stessi vi sia comprensione e volontà di risolvere positivamente i problemi. È altresì ovvio che se questo “principio” non venisse condiviso e adottato, il risultato dei rapporti potrebbero divenire “negativi” ed avviare così il rischio di percorsi sgradevoli.
Saper interpretare i valori che ho riferito, consente di comprendere i disagi che sono causati ad altri, quindi il proprio atteggiamento che ne fosse causa, ma pure riconoscere quali siano “le giuste motivazioni di chi evidenzia il disturbo” così da capire la realtà, evitando “discussioni e parolacce” che ora sono frequenti ma altro non sono se non il preludio ad una lite.
Ascoltare quanto riferiscono gli altri, evitando pregiudizi o voglia di lite, anche nell’ assemblea condominiale, consentirebbe di evitare le liti e l’accesso alla sede giudiziaria, dove non vi è mai la certezza di vincere, non risolve i problemi, non diminuisce la litigiosità ma accresce la rabbia dovuta al fatto di “mettere le mani nelle tasche dei condomini litigiosi”.
È vero, la realtà condominiale obbliga a vivere in una propria unità, ma con la presenza di altre persone, con le quali solo in quel momento si avvia la conoscenza e pure la convivenza.
Allora viene subito da chiedersi: “ma come si comporteranno? avranno forse cani? amano la musica? useranno il “barbecue” sul balcone o sul terrazzo? hanno bambini?
E con tutte queste domande si alimenta lo stress e subito ci si chiede: “ma vi sono obblighi dell’amministratore mirati a risolvere i problemi”?

Gli obblighi dell’amministratore
Gli amministratori hanno una serie di obblighi nei confronti dei condomini, ed in particolare essere garanti della corretta gestione e di tutta una serie di altri impegni, quali la convocazione annuale dell’assemblea condominiale, così da informare tutti i condomini, con la dovuta documentazione, delle spese e delle somme incassate, e consentire agli stessi una positiva approvazione del rendiconto d’esercizio. L’amministratore è pure tenuto a procedere per i casi di morosità, ma anche del richiamo al rispetto del “regolamento condominiale” con l’applicazione del serio principio di “super partes” così da garantire quel valore del quale ho fatto più volte accenno, mirato ad una “serena convivenza condominiale” della quale –è certo– deve essere protagonista “super partes” anche l’amministratore senza assumere posizioni di parte.

La tentazione delle vie legali
Un’ultima domanda che non posso trascurare: quando ricorrere ad un legale esperto nelle problematiche condominiali?
Chi sta scrivendo vorrebbe sin d’ora riaffermare che il “ricorso al legale deve essere l’ultima strada da percorrere”. Intervenire con un avvocato per poter giungere ad una “soluzione conciliativa”, per metter d’accordo le parti e per raggiungere questo traguardo non è consigliabile però le parti possono anche ricorrere agli organi di “mediazione” che sono parte del Tribunale. Una volta accettata la mediazione, formalmente condotta da entrambe le parti in presenza del loro avvocato, davanti al “mediatore” incaricato dal Tribunale o da altro organo competente, la lite potrebbe essere risolta con un accordo stragiudiziale fra le parti.
Se invece l’esito fosse negativo, si avvierebbe un percorso legale vero e proprio che sin d’ora non consiglio in particolare perché i rapporti tra i condomini interessati diventerebbero ancor più tesi e dallo stress si rischia di passare “all’incubo”.

L’alternativa della mediazione
Pur se è mio auspicio evitare il “conflitto in condominio”, prima di avviare il percorso in sede giudiziaria, è possibile accedere ad una diversa possibilità.
Quale?
Dal 2010 che è stata introdotta la “mediazione civile” che permette alle parti d’incontrarsi davanti ad un tecnico “mediatore” con il preciso obiettivo di risolvere positivamente la lite e far capire ai “condomini litigiosi” che vale molto di più “parlarsi, spiegare le proprie opinioni e giungere ad una stretta di mano” rendendo evidente che “nei condomini deve sempre prevalere la serena convivenza alla quale tutti, diligentemente, devono contribuire perché litigare non risolve i problemi”.
Proprio in questa direzione, da diverso tempo, si sta indirizzando il Collegio Geometri e Geometri Laureati di Trento promuovendo la funzione del geometra-mediatore un professionista esperto nella gestione delle liti quindi nelle tecniche di negoziazione con una profonda conoscenza tecnica.
Ho fatto riferimento ad una modalità risolutiva di un certo interesse, cioè la mediazione condominiale, regolata dall’art. 71 quater disp. att. cod. civ. che disciplina anche i poteri di rappresentanza assegnati all’amministratore di condominio, permettendogli l’intervento assembleare.
La mediazione prevede un primo incontro di programmazione nel quale il tecnico-mediatore verifica con le parti e gli avvocati di parte la possibilità di proseguire il percorso di mediazione. L’incontro non ha effetti giuridici salvo le sanzioni che verrebbero affibbiate ai non partecipanti. Comporta inoltre un esiguo onere che non pregiudica i diritti delle parti.
In relazione all’argomento “mediazione” ritengo doveroso riferire inoltre che:

  • per controversie condominiali si intendono quelle riferite alla violazione o errata applicazione degli articoli da n. 1117 e n. 1130 cod.civ. o da n. 61 a n. 72 disp.att.cod.civ.
  • l’amministratore del condominio può partecipare al procedimento, ma con autorizzazione di delibera assembleare che deve essere assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod.civ.
  • qualora il termine di comparizione davanti al mediatore non consenta all’assemblea di pronunciarsi, deve essere disposta una proroga, su istanza del condominio,
  • la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136 secondo comma cod.civ. Se detta maggioranza non viene raggiunta, la proposta si intende “non accettata”. Per questa precisa attività assembleare, alla stessa deve essere concesso un termine che consenta per intero ed esaustiva quanto spetta alla decisione assembleare,
  • il D.L. n. 69/2013 obbliga l’assistenza del legale in ogni fase del procedimento.

Vorrei concludere questo mio articolo, reiterando il suggerimento di evitare, per quanto possibile, ogni lite giudiziaria cercando invece, e questo è compito di tutti i condomini, di essere seri interpreti dei valori mirati alla serena convivenza in ambito condominiale in quanto litigare non serve.

Il segreto della serena convivenza? La comunicazione.
E allora come si possono evitare le liti in condominio?
Ritengo dapprima che sia opportuno essere attenti al proprio comportamento, perché proprio da questo derivano sia gli esiti positivi ma pure negativi. È pertanto opportuno saper interpretare i pensieri degli altri, così da ben valutarli e poter quindi confrontarli con la propria posizione. Non è facile… ma così sarà anche possibile evitare di “alzare la voce” e riuscire a considerare il problema con “realismo”, evitando l’aggressività che quasi sempre è motivo per aggravare la lite. Importante, pur se non sempre facile, è anche ascoltare e considerare le ragioni degli altri, evitando pregiudizi, lasciando parlare chi si ha di fronte senza sovrapporsi alle sue parole così da riuscire a conoscere meglio gli altri condomini.

Un buon “regolamento” è una soluzione?
Come abbiamo visto, non c’è forza pubblica, avvocati o mediazione che tenga.
Se i condomini maturano comportamenti civili e di reciproco rispetto, nel condominio si raggiungerà una serena convivenza, altrimenti...
Altrimenti non c’è che sperare in un buon regolamento di condominio, redatto senza fronzoli (vietati gli uccellini, TV spenta dopo le 23 ecc.).
Se il regolamento stabilisce regole precise, chiare e comprensibili per tutti, l’amministratore potrà avvalersene per riprendere i condomini e richiamarli alle norme stabilite per la casa.
In ogni caso ogni situazione è rimessa alla intelligenza ed alla buona educazione dei singoli.