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Stime post Covid

Il collega brissinese Gianfranco Morocutti ha ricoperto in passato la carica di Presidente del Consiglio Nazionale geometri ed in seguito è stato nominato vice-presidente di E-Valuations.
Recentemente il Comitato Regionale del Trentino Alto Adige lo ha designato componente della Commissione Estimo e attività peritali presso il Consiglio Nazionale Geometri.
Proprio in questa veste, con il documento che vi proponiamo, intende fare chiarezza circa le stime immobiliari che saremo chiamati ad elaborare nel periodo “post-Covid”.
Dopo un’ampia premessa, indica la strada da seguire. 
In sintesi egli raccomanda la solidarietà tra i professionisti e soprattutto la necessità di “fare squadra attraverso community categoriali” perché i rari prezzi di mercato siano condivisi intensificando la comunicazione.
Un’impresa questa che, in un Paese a pezzi, è più facile a dirsi che a farsi.

Stime post Covid

Indispensabile la comunicazione e la collegialità
STIME POST COVID
Le incertezze in un mercato pieno di incognite

Covid 19, è l’acronimo di una subdola e letale pandemia che ha contagiato sino ad oggi senza distinzione di etnia, religione e nazionalità circa 4,0 milioni di individui nel mondo. L’Italia per prima, seguita poi da altri Stati, ha imposto un necessario quanto doloroso lockdown che ha costretto i propri cittadini a stare rinchiusi in casa, congelando ogni attività produttiva, economica e professionale.
Più trascorreva il tempo e più aumentavano le preoccupazioni degli stakeholder e dei professionisti collegati alla filiera dell’immobiliare, in sostanza ci si chiedeva, e ci si chiede ancor più ora come reagirà il mercato immobiliare, quali saranno gli orientamenti degli investitori e di conseguenza delle banche e i risparmiatori saranno ancora in grado di investire nell’immobiliare e in quale modo, certo che sì, ma con quali oneri e a quali condizioni. Nel concreto, periti e valutatori immobiliari hanno incominciato a chiedersi come si valuteranno gli immobili adottando un MCA Market Comparison Approach in un periodo temporale in cui ci sarà scarsa e minima disponibilità di comparabili di mercato, e inoltre come si procederà nel calcolare un DCFA Discounted Cash Flow Analysis per una stima analitica di attualizzazione dei flussi di cassa futuri in un periodo di incertezza che non è quantificabile.
Secondo le linee guida di RICS (2014) e TEGoVA (2016) nei termini di incarico è richiesta l’enunciazione di eventuali assunzioni, assunzioni speciali e limitazioni, senza previsione alcuna per una eventuale situazione di incertezza del mercato.
Nessuno di noi ha al momento attuale la sfera di cristallo per indicare, in modo seppur ironico, l’impossibilità oggettiva di prevedere un evento futuro.
L’incertezza, a differenza del rischio in termini estimativi, non è valutabile al momento attuale e probabilmente non lo sarà neppure nel prossimo futuro.
L’incertezza non deve però ostacolare e limitare una ripresa.
Ragionando in termini realistici e concreti come reagire alla crisi pandemica in proiezione futura, poniamo innanzitutto una netta linea di demarcazione fra la situazione ante Covit 19 e post Covit 19 in un futuro di mutate situazioni politiche economiche-commerciali e sociali.
Il post Covit 19 quand’anche non paragonabile ad un post bellum –il patrimonio edilizio ed infrastrutturale non è da ricostruire– per un certo verso è forse peggiore perché tutto quanto rimasto sarà dominato dall’incertezza e da situazioni economiche e sociali di carattere emergenziale.

Come affrontare la crisi del post Covit 19
Agli stakeholder, ai professionisti della filiera e ai valutatori in particolare è raccomandata la costante applicazione della BEST PRACTICE, quale stella polare della professionalità.
La best practice, linea guida del professionista per svolgere gli incarichi secondo gli standard nazionali ed internazionali dovrà necessariamente venire implementata da una costante e continua informazione con gestione della conoscenza attraverso logiche di community e fattiva partecipazione nel risolvere le problematiche dell’utenza e dei cittadini.
Innovazione quale ulteriore necessario elemento per affrontare al meglio la crisi in un’ottica di continuo, costante aumento e miglioramento della produttività come valore aggiunto alla propria organizzazione professionale.
Formazione continua e permanente in proiezione verticale e orizzontale, ove per formazione verticale si intende la formazione professionalizzante atta a mantenere i requisiti professionali e ad accrescere la specifica conoscenza professionale, e ove per formazione orizzontale si intende specifica formazione per tecniche innovative quali marketing, public relation, public speaking che dovrebbero dare al professionista l’opportunità di accrescere le proprie conoscenze e competenze relazionali per una migliore gestione dei rapporti interattivi nel settore professionale e sociale, indispensabili per la gestione della crisi e oltre.
Tali elementi professionalizzanti sono un investimento di tempo e denaro al fine di migliorare la crescita qualitativa e innovativa del professionista per un efficace trade union fra le istituzioni e i bisogni dell’utenza pubblica e privata.
Professionisti con accresciute capacità professionali e relazionali potranno trovare maggiori opportunità e coesione sociale in un periodo di crisi rispetto ad altri professionisti.
In un contesto di post Covit 19 ove i reali prezzi del mercato immobiliare saranno di difficile e oneroso reperimento è opportuno fare squadra, non rimanere isolati, curare in modo capillare i rapporti con le agenzie immobiliari, con i notai, con i commercialisti, con gli investitori e con professionisti di maggiore presenza ed esperienza sul mercato immobiliare. Un maggiore e ulteriore impegno anche economico che però alla fine darà propri frutti.
Viene data indicazione dagli IVS (International Valuations Standard) di reperire tutti i dati utilizzati per la valutazione direttamente dal mercato in prima persona, questa indicazione presuppone il non utilizzo dei prezzi d’offerta delle agenzie immobiliari (+asking price) e presuppone anche il non utilizzo dei valori OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), ritenuti da giurisprudenza ormai consolidata (*/**Cassazione e Commissioni Tributarie) indicatori di larga massima da cui la valutazione non può essere fondata unicamente su valori tratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

+Differenze fra prezzi di vendita e asking price in una forbice tra il 5% e il 16% in periodo ante Covid 19,

*Corte di Cassazione sez.6-5, Ordinanza n. 25707 del 21 dicembre 2015

**Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 215697/2016 depositata il 26 ottobre contro Agenzia delle Entrate Ufficio di Roma

In un mercato con andamento recessivo c’è necessità di trasparenza, di riduzione dei costi e soprattutto necessità di contare su preparati e affidabili consulenti immobiliari sensibili nel capire i bisogni dei cittadini che l’emergenza caratterizza.
Ultimo importante elemento: solidarietà categoriale da parte dei professionisti più affermati e pensionati attivi nei riguardi dei giovani professionisti che con maggiori oneri e inferiori redditi risentono maggiormente della crisi.
In questo contesto è indispensabile fare squadra attraverso community categoriali a conforto e supporto, con un particolare occhio alla Cassa di Previdenza professionale, tenuta a mantenere la sostenibilità economica e la massa critica degli iscritti.