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Stavolta paga tu…

Quanto si litiga in un condominio? Il nostro mentore, geom. Osvaldo Leoni, afferma che in un condominio ben amministrato non si litiga ma si discute e…una soluzione si trova.
Questa volta si parla di “spese”. Spese a carico del proprietario e spese a carico dell’inquilino…

Stavolta paga tu…

Finalmente chiarezza sull’argomento
STAVOLTA PAGA TU…
Le eterne discussioni sulla attribuzione delle spese
 

Come si ripartiscono le spese tra condomino/locatore ed inquilino? Questo è l’argomento che mi ha proposto il geom. Silvano Contrini, emerito direttore della rivista “Prospettive Geometri” che ritiene sia importante riferire ai Geometri professionisti le informazioni utili in ordine ai diversi problemi degli edifici “condominiali”, così da consentire agli colleghi di fornire ai propri Clienti le corrette informazioni.
Le norme che regolano il “condominio” spesso si intrecciano con quelle che disciplinano il “contratto di locazione” e questo si verifica quando una o più unità immobiliari del condominio sono occupate, non dal condomino-proprietario, ma da un suo inquilino (conduttore).

Quali sono i diritti del conduttore?
L’art. 10 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998 determina una rilevante innovazione “consentendo al conduttore di un’unità compresa nel condominio di partecipare all’assemblea condominiale, pur se con poteri limitati rispetto a quelli goduti dai condomini”.
Il conduttore gode di un proprio diritto autonomo che lo mette in una posizione diversa da quella del condomino/locatore. Per maggior chiarezza ritengo necessario riportare i principi che il Codice Civile assegna a questa problematica: condominio e locazione.
Devo dapprima riferire che il “condominio” va sistematicamente riferito al “diritto di proprietà”, mentre la “locazione” va riportata alle “regole delle obbligazioni”, in questo modo “mentre i condomini sono uniti tra loro da un diritto dominicale” che lega le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva con le parti ed i servizi comuni dell’intero condominio … al contrario, tra locatore e conduttore non sussiste alcun diritto reale, tanto è che le normative vigenti confermano che il conduttore di un’unità abitativa, di un negozio o comunque di un bene immobile, gode della semplice detenzione, pur se qualificata, del bene oggetto della locazione, e non anche del possesso dello stesso. Le norme tuttora vigenti in materia locativa, e mi riferisco al citato art. 10 che ha riferimento con gli articoli 9 e 5 della legge n. 392 del 27 luglio 1978 alla quale è seguita la predetta legge n. 431/1998, così dispongono:

  • art. 9 della legge n. 392/1978: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. n. 633 di data 26 ottobre 1972. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione siano forniti per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
”.

  • art. 5 della legge n. 392/1978: “Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile”.

Va altresì riferito che dal citato art. 9 emerge chiaramente che l’obbligo del conduttore si perfeziona solo allorché abbia ricevuto dal proprio condomino/locatore la “distinta degli oneri accessori”, con i relativi criteri di riparto e siano trascorsi sessanta giorni da tale data, affinché il conduttore possa verificare i documenti giustificativi delle spese che sono riportate nella distinta stessa. Va inoltre riferito che al condomino/locatore è concessa la richiesta di risoluzione, in via ordinaria, del contratto di locazione qualora l’inadempimento del conduttore, ovvero il mancato pagamento degli oneri, sia quantificabile in almeno due mensilità del canone di locazione pattuito tra le parti. Detto questo, ritengo utile evidenziare che quando l’unità è concessa in locazione, una parte delle spese condominiale é a carico del condomino/locatore ed altre sono a carico del conduttore, più conosciuto come “inquilino”, il quale è obbligato a corrispondere –oltre al pattuito canone di locazione– anche quelli che sono definiti “oneri accessori”.
Il conduttore deve versare le quote degli “oneri accessori” al condominio? No, il condominio, ovvero l’amministratore dello stesso, deve pretendere il pagamento delle quote “spese” attribuite all’unità dal condomino/locatore e sarà poi questo obbligato a richiedere al suo conduttore le quote che sono d’obbligo allo stesso, con rispetto dei criteri sopra accennati. Prima di esporre con idonea tabella quali siano le spese dovute dal condomino/locatore e quali dal suo inquilino, ritengo sia opportuno evidenziare che

  • le spese di “gestione ordinaria” sono a carico del conduttore, mentre
  • tutte le spese riferite alla cosiddetta “gestione straordinaria” sono a carico del condomino/locatore.

Ritengo doveroso inoltre riferire che alcune spese, e questo risulta dalla tabella che segue, vengono ripartite tra il condomino/locatore ed il suo inquilino secondo particolari misure.
Quale potrebbe essere una seria e comoda modalità del versamento degli oneri accessori da parte del conduttore?
Semplice! Sulla scorta delle spese che risultano associate all’unità locata nell’esercizio precedente, il conduttore può versare in aggiunta al canone mensile un dodicesimo dell’importo riferito alle spese condominiali dell’esercizio condominiale precedente, ed a termine dello stesso esercizio annuale il conduttore, sulla scorta di quanto risulterà dai documenti dovuti dal condomino/locatore, verserà la “quota a saldo”.
Vorrei ultimare questa prima parte, riferendo che spesso il condomino/locatore pretende che sia il suo inquilino a versare le quote condominiali come approvate dall’assemblea ad inizio esercizio, ma in questo caso (modalità che frequente) l’amministratore non può mai agire legalmente contro l’inquilino inadempiente ma solo ed esclusivamente nei confronti del condomino/locatore, il quale potrà rivalersi nei confronti del suo inquilino e se del caso, anche con azione di sfratto per morosità.
Dopo questa ampia premessa, di seguito, espongo la tabella che riporta, ogni spesa a carico del condomino/locatore o del suo inquilino.

Attribuzione delle spese condominiali:

ed in riferimento all’unità locata?
quali sono le spese a carico del condomino/locatore e quali a carico del conduttore?

 

Di seguito con tabella specifica si fa riferimento alla spesa “portierato” se presente nel condominio: