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Regolamento Condominiale

Dopo gli ampi riconoscimenti sulla stampa locale, ecco -tutto per noi- Osvaldo Leoni con la nuova divulgazione sui regolamenti condominiali.
Ecco le principali regole, cosa prevedere, cosa evitare, cosa raccomandare...

Regolamento Condominiale

Maggioranze, divieti, limitazioni ed impugnazioni
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Di tipo assembleare, contrattuale e…giudiziale

In questo articolo, che mi è stato chiesto dall’eccellente amico direttore della rivista “Prospettive Geometri” geom. Silvano Contrini, spiegherò ai Geometri professionisti cos’è il “regolamento condominiale” con rispetto delle novità che allo stesso argomento ha dedicato la riforma n. 220/2012 resa esecutiva il 18 giugno 2013...

Il “regolamento in condominio” è …più o meno… quello che per l’Italia è la “costituzione”ovvero un ampio ed articolato “labirinto” di regole dedicate alla gestione, quella che ogni condomino spera sia, di una serena convivenza, pacifica ed ordinata nell’ambito del condominio.
Il regolamento condominiale è disciplinato da uno dei più importanti articoli del Codice Civile ovvero l'art. 1138 cod.civ. oltre agli articoli 68, 69 70, 71 e 72 delle disp.att.cod.civ. Quanto è dettato dal citato articolo ne individua l'obbligatorietà ed il contenuto, disponendo che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”. A seguire, i commi dello stesso articolo si occupano di fissare quali siano le tipologie e le modalità di approvazione, da parte dell'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 cod.civ. ed i limiti.
Si ritiene doveroso riferire che anche per “il regolamento di condominio” il legislatore, nella riforma n. 220/2012 non ne ha esplicitato una definizione univoca, e neppure alla stessa materia ha assegnato delle specifiche definizioni.
La consolidata giurisprudenza spiega che “il regolamento di condominio, quali che dello stesso siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini” e questo risulta da una pronuncia della Cassazione del 1995.
Il “regolamento” contiene le norme che, oltre a disciplinare l’uso delle parti e dei servizi comuni, regolano i rapporti fra i componenti la “comunità condominiale”.
Il “regolamento” è obbligatorio se nell’edificio vi sono più di dieci condomini, ma l’assemblea può decidere d’introdurlo anche se il loro numero fosse inferiore, purché il documento venga approvato con la prevista maggioranza. Il “regolamento”, una volta accettato ed approvato dai condomini, ha valore sino a quando non venga modificato, da ciò deriva, quindi, che non può essere “a termine”.
Il “regolamento di condominio” può essere di due tipi: assemblare o contrattuale. Il quarto comma dell’art. 1138 cod.civ. stabilisce che le norme contenute nel “regolamentonon possono, in nessun caso, quindi neppure se approvato o accettato da tutti i condomini, derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1131, 1132, 1136 e 1137 cod.civ. Ciò sta a significare che i condomini non sono pertanto tenuti ad osservare le regole che si pongono in contrasto con taluna delle citate disposizioni. Tutte le altre norme, non richiamate dal citato comma, sono invece derogabili.
Se i condomini sono più di dieci e l’assemblea non riesce a darsi un regolamento (non, quindi, sul solo presupposto della sua mancanza), uno o più condomini possono rivolgersi alla sede giudiziaria.
Il “regolamento giudiziale” (definito anche “interno”) entra in vigore nel momento in cui passa in giudicato, ossia la sentenza che lo ha introdotto passa in giudicato, questo è il provvedimento assunto dalla Cassazione nell’anno 1993. Va aggiunto che il “regolamento di condominio” ha efficacia anche nei confronti dei futuri proprietari delle unità immobiliari: si pensi ad un compratore o ad un erede.
Il “regolamento assembleare” è approvato direttamente dall’assemblea. In detto caso sono gli stessi proprietari-condomini che sentono la necessità, oltre che l’obbligo, se sono più di dieci, di darsi delle “regole per disciplinare la vita condominiale e per ripartire le spese”.
Il “regolamento assembleare” deve essere approvato, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza, in rappresentanza di almeno 500 (cinquecento) millesimi. Questa è l’unica tipologia prevista dal Codice Civile quando sono i condomini a farsene dote attraverso il voto assembleare ed in questo caso l’art. 1138 cod.civ. dispone che ogni condomino può assumere l’iniziativa per la formazione e/o la revisione del regolamento esistente.
Il “regolamento contrattuale” (definito anche “esterno” in quanto è di solito predisposto dal costruttore-venditore dell’edificio) è quello “accettato” da tutti i condomini perché contenuto negli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari, quindi riportato anche presso l’Ufficio Tavolare territoriale. In pratica, il costruttore-venditore mette a punto il “regolamento di condominio” e le “tabelle millesimali”, e li consegna agli acquirenti via via che vende loro le unità immobiliari che sono comprese nell’edificio (condominio). In questo modo, tutti gli acquirenti condomini sono messi a conoscenza del regolamento e lo accettano. Se il costruttore-venditore non provvede ad apprestare il “regolamento” i condomini non possono pretendere che lo faccia, poiché un obbligo in tal senso non è previsto dall’art. 1138 cod.civ. come confermato da pronuncia della Cassazione del 2012.
Il “regolamento contrattuale”, proprio perché accettato ed approvato all’unanimità, può rendere più severi i limiti posti dalla legge all’uso delle parti comuni e/o limitare i poteri e le facoltà dei condomini sulle parti di cui hanno la proprietà esclusiva: ad esempio “vietare che le unità abitative possano essere adibite a determinate attività”, argomento che oggi occupa anche l’informazione pubblica.
Non potrebbe però, in ogni caso, porsi in contrasto con le norme richiamate dal quarto comma dell’art. 1138 cod.civ. in quanto “inderogabili”.
 

Quali divieti e limitazioni possono essere indicati nel regolamento?
Va riferito che, secondo diversi pareri giurisprudenziali, mentre gli ordinari regolamenti condominiali, approvati in rispetto dell'art. 1138, comma quarto, cod.civ. dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, questo è quanto espresso dalla Cassazione nel 1993, dovendo ritenersi esorbitanti le attribuzioni dell'assemblea (alla quale compete il potere regolamentare di gestire la cosa comune, disciplinandone l'uso e il godimento), è legittima la previsione, nei regolamenti contrattuali, di clausole che impongono divieti o che di fatto incidono sui diritti dei condomini, poiché “tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto sono approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica” e questo è confermato dalla Cassazione in pronuncia del 2011.
In ogni caso, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell'art. 1138 cod.civ. e nell'art. 72 disp.att.cod.civ.
Va anche evidenziato che la formazione del “regolamento condominiale” è soggetta al requisito della forma scritta, pena la nullità e lo stesso dicasi per quanto alla modifica.
 

Segue ora l’obbligatorietà, funzione, approvazione ed impugnazione del regolamento.
Il legislatore della riforma ... e chi sta scrivendo lo considera un errore ... ha lasciato invariato il superamento della “soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria” del regolamento condominiale, nonché la funzione precipua dello stesso di disciplinare l'uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell'edificio nonché le inerenti all'amministrazione della cosa comune. Ho detto che “lo considero un errore” perché era diligente che il “regolamento di condominio” venisse introdotto a partire del “condominio minimo”, dove spesso le liti sono numerose proprio per l’assenza delle regole.

Il regolamento assembleare può essere impugnato?
Sì, il “regolamento assembleare” può essere impugnato da ciascun condomino davanti al Giudice entro 30 (trenta) giorni dall’approvazione e entro 30 giorni dalla sua comunicazione con raccomandata A.R. o p.e.c. agli assenti. Decorso il predetto termine senza che sia stata proposta “impugnazione”, il regolamento produce i suoi effetti anche nei confronti degli eredi e degli aventi causa (ad esempio l’acquirente) dei condomini, questo è compreso nel primo comma dell’art. 1107 cod.civ.

Quali sono le possibilità di modifica del regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio è suscettibile di modifica, ma è necessario distinguere fra “clausole contrattuali e clausole regolamentari”. Clausole contrattuali sono quelle che incidono direttamente nella sfera soggettiva dei condomini: ad esempio prevedono un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello stabilito dalla legge, o pongono limiti all’uso che i condomini possono fare delle cose comuni o di quelle di proprietà esclusiva. La modifica di questa parte del “regolamento” richiede l’unanimità. Sono invece regolamentari le clausole coinvolgenti interessi impersonali della collettività, come ad esempio quelle sulle modalità d’uso e sul funzionamento dei servizi comuni e, in quanto tali possono essere modificate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, con rappresentanza di almeno 500/1.000 sia in prima che in seconda convocazione.
 

Una novità introdotta dalla legge n. 220/2012 è certamente l’argomento “sanzioni”, come?
Il compito di far rispettare il “regolamento” è dell’amministratore, tanto che se trascura di farlo, può essere revocato dall’assemblea. L’art. 70 disp.att.cod.civ. dispone infatti che “per le infrazioni al regolamento può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad € 200,00 (elevata fino a € 800,00 in caso di recidiva. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”. La sanzione, che può essere prevista dallo stesso “regolamento” o deliberata dall’assemblea, non può essere superiore ai citati importi, pena la nullità.
Il “regolamento” deve essere osservato anche dal “conduttore”, poiché questo si trova, nei confronti delle norme in esso contenute, nella stessa posizione del condomino-locatore. Lo stesso vale anche per il “comodatario” e “l’usufruttuario”.
Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod.civ.), il terzo comma dell'art. 1138 cod.civ. è stato riformato dalla legge n. 220/2012, che ha introdotto l'obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 cod.civ.: ovvero, il “registro dei verbali delle assemblee” curato dall'amministratore.
È compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 cod.civ. come riformato dalla legge n. 220/2012, al punto 1), curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale, lo stesso va allegato come disposto dal successivo punto 7).
 

Ma nel “nuovo regolamento” vi sono delle visibili novità? E sono da considerarsi positive?
Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all'introduzione del nuovo quinto comma dell'art. 1138 cod.civ. che stabilisce l'impossibilità dei regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici.

La “liberalizzazione” dell'ingresso degli animali domestici in ambito condominiale è l’unica novità che è stata introdotta dal legislatore, ma destinata ad avere un effetto impattante sulle liti condominiali portate nelle aule di giustizia, a partire dalla indeterminatezza della definizione.
Va rilevato che nel primo testo della riforma, il divieto riguardava gli “animali da compagnia”, che la giurisprudenza in linea con l'interpretazione evolutiva delle norme vigenti, ha riconosciuto come “esseri senzienti”, stabilendo che “il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia”, così è pronunciato dalla Cassazione con parere del 2013, e nella stesura definitiva del testo di riforma dell'art. 1138 cod.civ. il predetto termine è stato sostituito con “animali domestici”.
La differenza è tutt'altro che pacifica, perché mentre è chiaro che tra questi ultimi non rientrano gli “animali esotici” come per esempio i serpenti, non lo è altrettanto per altri animali d'affezione ma che non sempre vengono considerati domestici, ad esempio i criceti, i conigli ed altri.
In ogni caso, la citata direttiva sembra possa ritenersi valida, secondo la giurisprudenza, solo per i regolamenti condominiali ordinari, in quanto a differenza dei contrattuali che possono legittimamente limitare i poteri e le facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà con il consenso unanime di tutti i condomini, in quelli assembleari, che sono approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non è concesso l'inserimento di clausole che incidono sulla libertà del singolo condomino di poter godere e disporre della propria proprietà esclusiva, rientrando tra queste facoltà di godimento anche la detenzione degli animali domestici. Questo è stato confermato dalla Cassazione nel 2011.
Restano ferme, ovviamente, le regole generali previste in materia, tra le quali l'obbligo, incombente nei confronti dei proprietari dell'animale, di mantenere ordine e pulizia nell'area di passeggio, di usufruire del guinzaglio in ogni luogo e di applicare la museruola agli animali di indole aggressiva (come previsto dall'ordinanza del Ministero della salute del 2009), oltre alle consuete responsabilità civili dei proprietari per i danni cagionati dall'animale come da art. 2052 cod.civ. e per le immissioni moleste, quali i rumori ed il disturbo della quiete che vanno oltre la normale tollerabilità (come da art. 844 cod.civ.), nonché gli estremi censurati in sede penale dall'art. 672 cod.pen. per “omessa custodia e mal governo di animali”. Il divieto sin qui riportato riguarda “solo i regolamenti che sono approvati dopo l’entrata della riforma n. 220/2012”. Va riferito che l’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale (un corpo di sedici articoli) che precede il testo del Codice Civile, stabilisce infatti che la legge non ha effetto retroattivo.
È necessario a questo punto evidenziare che, da quanto sin qui riportato e come ho già accennato, emerge che il legislatore non ha espresso una definizione univoca del “regolamento di condominio” né risulta che abbia provveduto ad apportare dei contributi positivi e specifici nella specifica materia.
Un breve accenno va infine dedicato all’argomento “osservanza del regolamento”. Proviene dall’art. 1107 cod.civ. dettato in materia di comunione, applicabile anche al condominio, che in virtù di quanto è richiamato nel terzo comma dell’art.1138 cod.civ. “il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione” che fosse avviata dai dissenzienti in sede giudiziaria entro trenta giorni dalla delibera d’approvazione del regolamento.
Per gli assenti il citato termine decorre dal giorno in cui la delibera è stata agli stessi comunicata con raccomandata A.R. o posta elettronica certificata. Se fossero proposte più impugnazioni per lo stesso regolamento, l’autorità giudiziaria decide comunque con unica sentenza.
Quali gli obblighi dell’amministratore? È compito dell’amministratore, questo lo stabilisce l’art. 1130 cod.civ. come riformato dalla legge n. 220/2012 resa esecutiva il 18 giugno 2013, a punto 1) curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee al quale lo stesso va allegato.

Termino, riferendo ai Geometri professionisti del Collegio di Trento e Bolzano, che se di loro interesse sono a loro disposizione anche per proposte testuali del “regolamento di condominio”.