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L’amministratore e la sicurezza

Il geometra Osvaldo Leoni, super esperto nelle amministrazioni condominiali, non trascura di affrontare gli ambiti meno conosciuti della amministrazione condominiale.
Sicurezza, efficienza energetica, conformità statiche e sismiche sono problematiche nuove ma fondamentali.
Fino a che punto se ne deve interessare l’amministratore?

L’amministratore e la sicurezza

Doveri nella verifica e provvedimenti
L’AMMINISTRATORE E LA SICUREZZA
Cos’è il RAS? Consigli utili alla compilazione.

Premesse
Nello scorso autunno è stata tenuta “la giornata nazionale della prevenzione” frequentata da diversi Professionisti allo scopo di “sensibilizzare le persone al problema della prevenzione, ovvero problemi statici e sismici negli edifici, l’efficienza energetica, la sicurezza ed altri. In concomitanza con la stessa manifestazione è stata data priorità –quali principali interlocutori– agli amministratori di condominio perché siano sensibili ai citati problemi. 
Questo mi è stato riferito dall’amico direttore della rivista “Prospettive Geometri” geom. Silvano Contrini, chiedendomi disponibilità a riferire ai Geometri professionisti le informazioni utili in ordine ai citati problemi in ambito “condominiale” con riferimento a quanto allo stesso argomento ha dedicato la riforma n. 220/2012 resa esecutiva il 18 giugno 2013. Ho ritenuto l’argomento attuale e fondamentale per i Geometri professionisti che possono svolgere un ruolo importante e sempre più evoluto nella delicata funzione di “amministratore condominiale”.
Per questo motivo, di seguito, provvedo a fornire le prime sommarie indicazioni.

Gli atti per la conservazione e sicurezza
In effetti la legge n. 220/2012 ha conferito all’amministratore l’onere di gestire tutti i beni comuni del condominio, con incarico di compiere tutti gli atti necessari a conservarli e garantire la sicurezza degli stessi. Non posso trascurare di evidenziare che rilevante, in ambito condominiale, è pure il ruolo dei condomini e/o degli inquilini, che diligentemente devono monitorare le condizioni dell’immobile, degli impianti dei quali fanno uso, delle lesioni che si possono formare negli intonaci, del deterioramento dei pavimenti, delle ringhiere ma, più importante il funzionamento degli impianti. Questa è una semplice ma necessaria collaborazione che deve essere prestata all’amministratore dai residenti in sintonia con una “buona amministrazione”. Per quanto riguarda gli impianti l’amministratore deve controllare particolarmente:

  • l’impianto elettrico con il correlato impianto di messa a terra,
  • l’impianto antincendio,
  • l’impianto di fornitura gas,
  • l’impianto fognario e, se presente, anche di sollevamento,
  • l’impianto di riscaldamento e, dove esistente, di condizionamento dell’aria,
  • l’impianto degli ascensori,
  • l’impianto per apertura motorizzata di accessi ad area di manovra autorimesse,
  • l'impianto per antenne televisive di videosorveglianza,
  • l'impianto per l’evacuazione fumi.

Il RAS – registro anagrafe condominiale

Riferimento alle numerose situazioni riportate, è il RAS – registro di anagrafe condominiale (da art. 1130 cod.civ.) un documento che l’amministratore deve gestire con diligenza, nel quale devono essere riportati tutti i vari dati dalla procedura “d’individuazione dei pericoli nonché di analisi dei rischi che sono correlati agli stessi”. 
Il RAS è un documento utile allo stesso amministratore per evidenziare “lo stato tecnico delle parti comuni condominiali e la loro rispondenza ai requisiti obbligatori”. Ritengo che per la formazione di detto registro l’amministratore diligente, che non fosse un tecnico abilitato, dovrebbe conferire serio incarico ad un professionista per l’individuazione dei rischi, così da poter programmare eventuali interventi di manutenzione ed individuare gli interventi mirati ad eliminare o contenere i possibili pericoli.

I documenti del RAS
Quali sono i documenti che devono essere riportati nel RAS perché sia corrispondente ai requisiti di legge? 
Riporto qui di seguito l’elenco:

  • la dichiarazione di conformità di tutti gli impianti condominiali, quali l’elettrico, videocitofonico e citofonico, televisivo, videosorveglianza, idrico, antincendio, fornitura gas, sanitario, riscaldamento centralizzato e climatizzazione, se esistente,
  • la documentazione degli impianti “sotto pressione” quale il riscaldamento centralizzato,
  • la dichiarazione CE riferita alla direttiva delle macchine relazionate al cancello automatizzato,
  • la certificazione dei Vigili del Fuoco ove fosse prevista,
  • il certificato di conformità edilizia ed agibilità,
  • il libretti ascensore attestante il relativo collaudo con indicazione del numero di matricola e verifiche periodiche,
  • l’esito delle verifiche associate ai cancelli motorizzati, 
  • qualora nel condominio vi fosse un’area esterna comune con altalene o altri giochi per bambini, si deve accertare che i prodotti installati siano marcati CE,
  • qualora siano presenti lavoratori subordinati, ad esempio il portiere, si deve verificare il rispetto degli adempimenti che sono previsti dal Decr.Lgsl. n. 81/2008,
  • infine, va aggiunta la documentazione riferita ad interventi che fossero stati eseguiti per valutazione e rimozione di amianto ed alla eventuale manutenzione straordinaria che ne fosse stata eseguita.

Quanto ho riportato, non è l’elenco obbligatorio di tutta la documentazione da riportare nel RAS, ma sarà obbligo dell’amministratore analizzare quali siano le caratteristiche specifiche che interessano il condominio dallo stesso amministrato.

Il rischio amianto
Pongo invece una particolare attenzione ad un problema che è spesso trascurato dagli amministratori, quello “dell’amianto in condominio”, una realtà che in Italia è ancora molto diffusa. 
È opportuno che, specie negli edifici di certo periodo, l’amministratore provveda a far eseguire un’ispezione per verifica della presenza del predetto materiale associando alla stessa quale “la valutazione del rischio”. Qualora fosse accertata la necessità d’intervento sull’amianto, è obbligatorio fare riferimento a ditta specializzata iscritta all’Albo nazionale gestori ambientali, e procedere a quanto la stessa consiglierà. È compito dell’amministratore, una volta accertata la presenza dell’amianto, provvedere alla formale comunicazione alla Asl provinciale, onde evitare la disposta sanzione amministrativa.
Tutto quanto sin qui riportato forma e motiva tutti gli impegni che in materia di sicurezza ricorrono all’amministratore di condominio, con il preciso obiettivo di redigere il “registro anagrafe della sicurezza” (RAS) disposto dall’art. 1130 cod.civ. nel quale vanno riportati tutti i dati e risultati emersi dalla “procedura d’individuazione dei pericoli e di analisi dei potenziali rischi che agli stessi sono collegati. Quindi il RAS sarà un documento che, contenendo l’evidenza dello stato tecnico delle parti condominiali, permetterà di assolvere l’obbligo che la predetta norma ha assegnato all’amministratore. 
Il RAS non è un semplice documento, è un documento che permetterà o meglio obbligherà l’amministratore a programmare i diversi interventi necessari a risolvere i problemi che lo stesso contiene ed evidenzia.
Forse, nel “mare magnum” delle competenze dell’amministratore non ho potuto dilungarmi approfonditamente nelle problematiche accennate nel mio esordio.
Per questo motivo ho dovuto prendere un serio impegno con il Direttore, proprio nelle “considerazioni finali”.

Considerazioni finali
A questo punto il solerte Direttore mi ha richiamato chiedendomi di poter essere più coinciso ma soprattutto di affrontare il tema specifico della sicurezza statica, del rischio sismico, della efficienza energetica nonché delle possibili coperture assicurative per gli amministratori di condominio che assumono un ruolo tanto delicato ed essenziale non privo di rischi.
Per questi ulteriori vitali argomenti vi posso dare appuntamento alle prossime pubblicazioni di “Prospettive Geometri”.