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L’amministratore “inadeguato”

Quali sono i requisiti per un amministratore di condominio?
La normativa in vigore ma anche le obiezioni di un grande esperto

L’amministratore “inadeguato”

Preparazione insufficiente: parole di esperto
L’AMMINISTRATORE “INADEGUATO”
I requisiti minimi per un amministratore

Si ritiene doveroso iniziare riferendo che i requisiti per svolgere “la professione d’amministratore di condominio” sono contenuti nell’art. 71 bis disp.att.cod.civ. della legge di riforma n. 220/2012 resa esecutiva il 18 giugno 2013 e poi disciplinato dal d.m. n. 140/2014. Sono norme che si riferiscono alla “professione” di amministratore condominiale, in ordine alle quali –oggi– è sufficiente la frequentazione di “un corso iniziale di almeno 72 (settantadue) ore” al quale segue la frequenza di un corso annuale di aggiornamento, della durata di almeno 15 ore. Anche a questo segue un esame finale. Penso poter riferire che quanto sin qui esposto è una “strana situazione anomala” che meritava maggiore diligente attenzione da parte del legislatore. Ciò anche con riferimento alle diverse iniziative adottate da diversi Paesi europei nei quali la “professione d’amministratore di condominio” è condizionata all’obbligo di iscrizione ad un “albo professionale di amministratori”. Questa sarebbe automatica se richiesta da laureati in giurisprudenza, ingegneria, architettura ed economia mentre per i “geometri” in possesso del semplice diploma, sarebbe d’obbligo la frequenza di un corso universitario triennale. Vi sono altri Paesi nei quali, per raggiungere l’iscrizione all’albo professionale “amministratori di condominio”, si deve acquisire “il certificato d’idoneità professionale”. In alcuni Paesi, tutti vicini all’Italia, quali Germania, Austria, Svizzera ed altri, esiste “l’obbligo di iscrizione ad uno specifico albo”, ma sempre e solo dopo aver frequentato un corso e superato un esame abilitativo. 
In Italia, invece, è stata dichiarata “illegittima la sua costituzione” ad una realtà regionale che intendeva istituire un “registro degli amministratori di condominio”. 
Che dire? Certamente dietro ad una siffatta normativa e quest’ultima decisione “c’è qualcosa che non quadra”: ma questo lo si vedrà in un prossimo futuro. 
In Italia –ritengo doveroso ripeterlo– i requisiti per poter avviare “la professione d’amministratore condominiale” sono semplici e minimi: un diploma di scuola superiore ed uno stato giudiziario pulito: niente di più. 
Ma c’è dell’altro: qualora l’amministratore del condominio fosse un condomino dello stesso, questo non è nemmeno tenuto ai già citati semplici obblighi iniziali, né agli aggiornamenti annuali. Ma non finisce qui. In Italia, l’amministratore che avesse amministrato “un condominio solo” nel corso dei tre anni precedenti il 18 giugno 2013, non è tenuto all’obbligo del corso iniziale, ma solo per gli “aggiornamenti annuali”, riconoscendo allo stesso “essere competente professionista”. Quanto finora riferito non può che dimostrare come, dietro al citato art. 71 bis, c’è qualcosa “che non torna”.
Forse si tratta di “pressioni” di soggetti politici vicini alle varie forme associative di “amministrazioni condominiali” le quali –se venisse istituito un serio “albo professionale degli amministratori di condominio”– sarebbero condannate al certo rischio di chiusura. 
Le stesse, ora, sono propositrici dei corsi iniziali e di aggiornamento annuale “on line” che garantisce loro un certo e congruo “guadagno” ed un sensibile aumento degli associati, quindi delle quote annuali che gli stessi devono alla rispettiva forma associativa. 
La qualità della figura “dell’amministratore di condominio” poco importa; in Italia bastano i “ridicoli requisiti” che ho citato, ma non servono degli specifici titoli né qualifiche. Pertanto alla figura “dell’amministratore di condominio italiano” non serve avere delle precise qualità professionali, pur se “dai fatti” –ovvero al moltiplicarsi di compiti, funzioni e responsabilità sempre più serie e gravose– risulta il contrario. 
Ho parlato di “compiti, di funzioni e di responsabilità” e questi configurano che “l’amministratore condominiale deve essere un professionista con adeguata formazione professionale”, capace di “muoversi” dentro le norme del Codice Civile, leggi speciali e normative anche regionali, la sicurezza degli impianti, gli obblighi fiscali ed altro. Tutto ciò non può che definire l’amministratore condominiale quale “un professionista capace di svolgere l’attività con specifica e concreta abilità e competenza”. 
È di questi giorni la notizia che ad “unica particella edificiale”, che comprende tre edifici separati ma riuniti a piano interrato, è stato associato il titolo “supercondominio”: al momento “tutti tacciono”…pure i tre amministratori.
Ma alcune considerazioni, devono essere dedicate anche ai “condomini” i quali - anziché “sparare solo alle competenze del professionista” - spesso preferiscono, non tanto considerare la persona dell’amministratore e la sua professionalità, ma valutare il “compenso più basso” che i diversi amministratori interpellati propongono.
Spesso tale “compenso minimo” copre e protegge chi lo propone, ed in particolare la sua carenza professionale. Con quale risultato? Un’amministrazione scadente, con il sicuro avvio ed aumento delle liti condominiali ma pure di problemi economici.
Mi riferisco qui alla diffusa morosità dei condomini che altro non fa che rendere difficile una “seria amministrazione di qualità”.
Quanto ho riferito ha pure un concreto riscontro in Italia: la nomina di “amministratori professionisti” è limitata , e da analisi eseguite, risulta che “gli amministratori, partecipi al condominio stesso, sono in numero superiore rispetto agli amministratori professionisti”.
Quest’ultima categoria, allo stato attuale, mancando di una specifica preparazione (assente nelle norme sinora vigenti) è formata per gran parte da “professionisti” non adeguatamente preparati ed ignoranti nella materia condominiale e sofferenti dell’attuale crisi del settore “professionale”.
L’amministratore di condominio, pur se in possesso di tutti gli attestati previsti dalla legge, di fatto è un “ignorante in materia”. 
A questo stato di fatto ha contribuito anche il legislatore il quale, sbagliando, ha concesso che per acquisire l’attestato di partecipazione al corso iniziale, ed ai successivi d’aggiornamento annuale, possano essere frequentati “on line”.
Cioè una modalità di poco costo che consente agli interessati di acquisire il semplice, ma dovuto, certificato di frequentazione pur senza la certezza che “lo abbia concretamente frequentato”.
Da quanto ho sin qui riferito, consegue che –oggi– per la scelta dell’amministratore da parte dei condomini l’elemento importante lo assume il compenso. Non prevale invece la sua “concreta professionalità e consolidata competenza nella materia condominiale”.
Siccome molti condomini hanno l’opinione che in massima parte gli amministratori, appartengono ad una categoria professionale “povera di contenuto” ritengono che “meno si spende, meglio è”. 
Questa deplorevole situazione è dovuta ad un legislatore che ha formato la legge n. 220/2012 consentendo che la “professione” sia svolta con la formazione iniziale di sole 72 ore ma pure a chi, peggio ancora, ha esentato il predetto obbligo chi amministratore lo era prima dell’anno 2013. Propriamente “bufale” che non garantiscono “l’essere preparato professionista”.
È fuori dubbio che il legislatore abbia inteso attribuire “un pregio fiduciario” all’amministratore che, voglia o non si voglia, ha il dovere di svolgere un delicato mandato fiduciario, riferito all’intero patrimonio immobiliare nazionale, con una specifica ed irrinunciabile professionalità. 
A garanzia di questi ultimi aspetti c’è l’art. 71 bis disp.att.cod.civ. posto a tutela del consumatore ovvero del condomino. Si tratta di regole che non possono essere disattese nemmeno con un accordo delle parti ovvero dal condominio e dall’amministratore dello stesso. Le norme introdotte dal D.M. n. 140/2014 individuano i requisiti irrinunciabili dei formatori e del responsabile dei corsi di formazione per gli amministratori di condominio e questo significa che il predetto articolo configura una norma “d’ordine pubblico” e tale pertanto “inderogabile”. All’amministratore di condominio sono state assegnate delle precise funzioni, e fra queste rilevanti sono “l’essere responsabile per la sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti del condominio”. Ne consegue che solo l’amministratore in possesso di giusta formazione può essere garante della tutela dei beni condominiali.
Vorrei terminare confermando che la legge n. 220/2012 e successive normative, hanno individuato la persona dell’amministratore di condominio.
È però mia opinione che si doveva “andare più in là”: perché non si è pensato alla “formazione di un albo professionale”. Non era forse giusto che anche le norme adottate dall’Italia venissero adeguate a quelle che già erano vigenti nell’intera realtà europea? Sarebbe stato utile formare quindi l’albo professionale per il quale poteva essere assegnato compito gestionale alle singole Camere di Commercio di ogni Provincia, con obbligo di programmare e gestire “corsi iniziali” non frequentabili “on line” ma “di persona”.
Inoltre non ci si doveva limitare a sole 72 (settantadue) ore ma stabilire almeno il doppio. Al suo termine, presso lo stesso ente, i frequentatori in possesso di requisiti che sono previsti dalla legge. n. 220/2012, dovevano essere sottoposti ad un esame: una prima parte riferita “ad esame scritto” ed una seconda parte “ad esame orale” davanti ad una commissione composta da soggetti esperti in materia condominiale. 
In altre parole ritengo che doveva essere doveroso adeguarsi alla diffusa “realtà europea” non fosse altro che della stessa è parte anche l’Italia.
Il mondo condominiale necessita di “amministratori” non “inventati” ma dotati di professionalità, di certa conoscenza in tutti gli aspetti che riguardano il mondo condominiale. Soltanto così si garantirebbe ai condomini italiani, di poter disporre di “amministratori” di assoluta e certa formazione professionale.