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Il certificato di stato legittimo

La vendita di un edificio richiede ormai una grande quantità di dati, documenti e dichiarazioni.
In pochi anni un atto di 2-3 pagine è diventato un malloppo di 15-20 pagine ed anche più.
Adesso il dossier si arricchisce di un inedito “certificato di stato legittimo”.
I certificati verranno asseverati dai tecnici abilitati.

Il certificato di stato legittimo

Non obbligatorio, distingue immobili ante e post 1967
IL CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO
dal 17 luglio 2020 si assevera la conformità degli edifici

Conformità e violazioni entro il 2%
Dal 17 luglio con l’ Art. 10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto semplificazioni), che ha modificato l’art. 9 bis del D.P.R. n.380/2001 è possibile, ma non obbligatorio, allegare ai contratti di compravendita l’inedito «certificato di stato legittimo».
Si tratta di una «dichiarazione asseverata» rilasciata da un «tecnico abilitato» attestante l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica oppure la presenza di «tolleranze costruttive». Il certificato può essere rilasciato anche con piccole difformità entro il 2% dei limiti e misure. Il certificato è utile per evitare possibili controversie legali nelle compravendita o per usufruire con sicurezza di un’agevolazione fiscale.

Il distinguo ante e post 1967
Si tratta di un documento che consiste in una dichiarazione asseverata redatta da un tecnico abilitato che attesta l’assenza di violazioni alla normativa edilizia e urbanistica, oppure la presenza di “tolleranze costruttive” cioè quelle che non superano il 2% delle misure e delle cubature previste dal titolo abilitativo o altre difformità di scarso rilievo e che non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Lo stato legittimo dell’immobile –definito dal Decreto– «è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Se l’immobile era stato realizzato prima del 1967 (in un’epoca in cui non c’era ancora l’obbligo di permesso a costruire), la norma precisa che lo stato legittimo «è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto oppure da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza».
Lo stesso criterio si applica anche nel caso in cui «sussista un principio di prova del titolo abilitativo», cioè un indizio, una traccia della sua esistenza, ma non sia disponibile la copia del relativo documento. In questo modo, è possibile ottenere una sorta di “passaporto” che potrà essere utilizzato nella prassi per verificare se l’immobile è in regola: il certificato di stato legittimo ha questa funzione e può dimostrare la legittimità della costruzione in maniera giuridicamente certa.

Tutela per gli acquirenti e garanzia per le agevolazioni fiscali
È auspicabile avere il certificato per poter usufruire anche delle agevolazioni fiscali, che non sono riconosciute per i fabbricati su cui sono stati realizzati interventi abusivi e velocizzare l’iter burocratico di ogni altra pratica edilizia riferita all’immobile. Il certificato tutela i proprietari in caso di eventuali contestazioni da parte degli acquirenti.
Prima del Dl Semplificazioni (che al momento attende la conversione in legge) per garantirsi dall’assenza di abusi edilizi ci si avvaleva di una «dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica» rilasciata da un tecnico. Questa dichiarazione, aveva carattere privato, mentre il nuovo certificato di stato legittimo ha una valenza pubblicistica, perché, pur essendo rilasciata da un professionista privato abilitato (il geometra, l’ingegnere o l’architetto), è asseverata ed è ora prevista espressamente dalla legge come condizione per attestare la condizione di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.