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Di chi è il sottotetto?

Succede abbastanza spesso che nei piani divisionali, sia trascurata la rappresentazione del sottotetto. Ebbene, questa “distrazione” può creare problemi incredibili al malcapitato che ritiene di esserne proprietario.
Nelle dispute tra coloro che rivendicano la proprietà del sottotetto viene in soccorso l’art. 1117 cc. 
Funzionalità, caratteristiche strutturali ed utilizzabilità come “vano autonomo” sono i requisiti dirimenti la questione.
A tutto questo si aggiunge la sentenza di Cassazione n° 11184 dell’8 maggio 2017.

Di chi è il sottotetto?

Liti furibonde nelle aule di tribunale
DI CHI È IL SOTTOTETTO?
Non è una domanda banale
 

L’importanza della rappresentazione
Come riferito in premessa, non si tratta di una questione banale. Molte cause civili vertono sulla proprietà del sottotetto, in particolare quando i grafici della casa divisa materialmente non lo rappresentano oppure quando la descrizione del foglio A2 del Libro Fondiario non cita la presenza del sottotetto (e quindi sotto il profilo tavolare si dovrebbe presumere “comune”).
La raccomandazione per i tecnici è quella di riprodurre sempre il sottotetto anche quando le sue altezze sono minime, magari così ridotte da far ritenere insignificante la sua rappresentazione.
Uno sforzo per allargare i propri rilievi e le rappresentazioni potrebbe far risparmiare molte energie e denaro agli interessati, specie se litigiosi.

In primis il titolo di provenienza
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n.11184 dell’8 maggio 2017, ha stabilito, in tema di condominio, che la proprietà del sottotetto è, in primo luogo, determinata dai titoli di provenienza e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune ex art. 1117 cc, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

La definizione
Il sottotetto può essere descritto come quello spazio (o area) immediatamente sotto il tetto di copertura dell’edificio e l’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio. Il pavimento del sottotetto separa il sottotetto dall’unità immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio, mentre il tetto dell’edificio separa il sottotetto dall’area non edificata sopra l’edificio. Il sottotetto può avere diverse destinazioni (o funzioni): può servire ad isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal freddo proveniente dal tetto, oppure può essere destinato ad ospitare alcuni servizi destinati a favore del condominio.

I requisiti
Pertanto, sia pure nelle forme solitamente incerte dei casi sottoposti al Giudice, è rilevante stabilire questi caratteri basilari. Innanzitutto la proprietà è determinata dal titolo di provenienza ma in sua assenza assumono importanza altre caratteristiche, quali:

  • utilizzabilità come “vano autonomo”
  • accessibilità
  • caratteristiche funzionali
  • caratteristiche strutturali
  • presenza di impianti

Attraverso questi criteri, nonché i principi sanciti dalla sentenza richiamata, il Giudice potrà stabilire la controversa attribuzione della proprietà del sottotetto.