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Costruzioni, ristrutturazioni, demolizioni

L’Italia cresce o non cresce? Ogni nuovo decreto sembra portare la parola magica per l’uscita dal tunnel. Ci riprova il governo gialloverde con il decreto “crescita”.
Stavolta il dr. Ghidoni spiega le novità in merito alle costruzioni, ristrutturazioni e degli immobili destinati alla demolizione.

Dal nuovo decreto crescita
COSTRUZIONI, RISTRUTTURAZIONI, DEMOLIZIONI
Tutti gli incentivi previsti

DECRETO CRESCITA – NOVITÀ NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI E RISTRUTTURAZIONI

Il D.L. 34/2019 -c.d. Decreto Crescita- pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 30 aprile 2019, ha previsto alcune norme volte a rilanciare il settore delle costruzioni e ristrutturazioni immobiliari. In particolare, tra le varie misure contenute nella citata disposizione normativa, sono previsti:

  • agevolazioni, ai fini delle imposte d’atto, per i trasferimenti di immobili a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione;
  • estensione della detrazione d’imposta per l’acquisto dell’unità immobiliare compresa in edifici interamente demoliti e ricostruiti dalle imprese alle zone sismiche 2 e 3.

 

VALORIZZAZIONE EDILIZIA - AGEVOLAZIONI AI FINI DELLE IMPOSTE INDIRETTE
Con l’art. 7 del D.L. 34/2019 viene prevista un’agevolazione con riferimento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, al fine di promuovere le operazioni di demolizione e ricostruzione immobiliare.
Viene infatti disposto che, fino al 31.12.2021, dette imposte sono dovute in misura fissa (€ 200,00 ciascuna) per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare a condizione che, nei 10 anni successivi all’acquisto, le imprese acquirenti provvedano alla demolizione, ricostruzione ed alienazione degli stessi nel rispetto di specifici parametri tecnici.

Ambito oggettivo e soggettivo
Dal punto di vista oggettivo, la norma trova applicazione con riferimento ai trasferimenti (anche in permuta):

  • di interi fabbricati, senza subordinarli alla loro classificazione catastale, con la conseguente applicazione della stessa tanto agli immobili strumentali, quanto a quelli abitativi
  • operati dall’1.5.2019 al 31.12.2021.

Dal punto di vista soggettivo, l’agevolazione si applica ai soli trasferimenti a favore di “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.
Anche se il tenore letterale della disposizione non sembra porre alcun limite dal punto di vista del soggetto cedente, la relazione illustrativa al “decreto crescita”, invece, limita il campo alle sole cessioni operate da privati.

Condizioni per l’applicazione dell’agevolazione
Il regime agevolato trova applicazione a condizione che:

  • nei 10 anni successivi all’acquisto, le imprese acquirenti provvedano alla demolizione del fabbricato, con successiva ricostruzione e alienazione degli immobili;
  • la ricostruzione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il raggiungimento di un’efficienza energetica tale da qualificare il “nuovo” immobile ricostruito nelle classi energetiche A o B.

La disposizione normativa non richiede la fedele ricostruzione dell’immobile, né in base al dato volumetrico di partenza -come invece richiesto ad esempio per altri interventi di recupero edilizio o di riqualificazione energetica- né rispetto ad altri parametri. L’eventuale ampliamento volumetrico rispetto al fabbricato preesistente non inficia in alcun modo la norma agevolativa, ma risulta soltanto subordinato alla normativa urbanistica locale.

Misura dell’agevolazione
In presenza delle condizioni individuate dalla norma, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di € 200,00 ciascuna, per un totale di € 600,00 complessivi.
La norma configura un importante vantaggio fiscale con riferimento alle cessioni immobiliari operate da soggetti privati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione, le quali scontano ordinariamente l’imposta di registro nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di € 50,00 ciascuna.
La norma potrebbe, inoltre, configurare un vantaggio fiscale anche per alcune cessioni di immobili operate da soggetti IVA a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione (anche se la relazione illustrativa al “decreto crescita” sembra limitare l’applicazione del beneficio alle cessioni effettuate da privati). In base alle regole ordinarie, infatti, le cessioni operate da soggetti IVA:

  • di fabbricati abitativi, se esenti da IVA, scontano l’imposta di registro proporzionale (9% per l’acquirente impresa di costruzione o ristrutturazione, non potendosi applicare le agevolazioni “prima casa”) e le imposte ipotecaria e catastale di € 50,00 ciascuna;
  • di fabbricati strumentali, sia esenti che imponibili ad IVA, scontano l’imposta di registro fissa e le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente del 3% e 1%.

Decadenza
Ove non siano soddisfatte le condizioni per l’accesso al beneficio, sono dovuti:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
  • una sanzione del 30% delle stesse imposte;
  • gli interessi di mora dalla data dell’acquisto dell’immobile.

 

Il riferimento alle tre fasi di “demolizione, ricostruzione e alienazione” degli immobili sembra implicare che debbano intervenire tutte e tre le fasi per evitare la decadenza, mentre non è chiaro se tutti gli immobili eventualmente ricavati dall’intero fabbricato demolito debbano essere alienati per mantenere l’agevolazione, ovvero se la decadenza possa realizzarsi limitatamente alla quota parte non alienata.

Costruzioni, ristrutturazioni, demolizioni

DETRAZIONE D’IMPOSTA PER L’ACQUISTO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE COMPRESA IN EDIFICI INTERAMENTE DEMOLITI E RICOSTRUITI DALLA IMPRESE NELLE ZONE SISMICHE 1, 2 E 3
Per effetto dell’art. 8 del D.L. 34/2019, le detrazioni d’imposta previste dall’art. 16 co. 1-septies del D.L. 4.6.2013 n. 63 sono estese anche ai Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.
Il citato co. 1-septies, successivamente alla modifica, stabilisce che, qualora gli interventi antisismici di cui al co. 1-quater dello stesso articolo siano realizzati:

  • nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’OPCM 28.4.2006 n. 3519,
  • da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento,
  • le detrazioni d’imposta sono incrementate al 75% o all’85%, a seconda che dagli interventi il rischio sismico sia stato ridotto di una o di due classi.

Per poter beneficiare delle detrazioni fiscali nelle zone sismiche 2 e 3, le spese devono essere sostenute dall’1.5.2019, data di entrata in vigore del D.L. 34/2019.

 

Condizioni per beneficiare della detrazione
L’agevolazione spetta all’acquirente dell’unità immobiliare su cui sono stati effettuati gli interventi sopra citati, purché l’alienazione dell’immobile avvenga entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.
La detrazione del 75% o 85%:

  • è calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita;
  • spetta entro un ammontare massimo di spesa pari a € 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare;

è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

 

Interventi antisismici e di riqualificazione energetica - Sconto sul corrispettivo
Per effetto dell’art. 10 del D.L. 34/2019, in luogo dell’utilizzo diretto delle detrazioni d’imposta spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica e per gli interventi antisismici, il contribuente può optare per uno sconto sul corrispettivo dovuto, esercitando apposita opzione, d’intesa con il fornitore.
In particolare, lo sconto:

  • può riguardare gli interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 14 del DL 63/2013 e gli interventi antisismici di cui all’art. 16 del DL 63/2013;
  • è di importo pari all’ammontare della detrazione d’imposta spettante;
  • è anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.

Al fornitore l’ammontare dello sconto riconosciuto sarà rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo, mediante il modello F24.
Le modalità attuative delle nuove disposizioni saranno definite con un successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.