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Condominio

Se ci fosse ancora un geometra indeciso circa l’indirizzo da prendere nella professione, allora dovrebbe seguire le indicazioni di Osvaldo Leoni.
Per i vostri problemi di natura condominiale lui si mette a disposizione anche per le questioni più complicate.

Condominio Leoni

Inizia la guida completa a cura di Osvaldo Leoni
CONDOMINIO, OPPORTUNITÀ DI LAVORO
Gestione, questioni legali, aspetti tecnici e redditività

 

E rieccomi … nelle pagine del nostro notiziario “on line”. A quale argomento mi dedicherò? Non v’è dubbio … la “vita in condominio”. Vorrei chiedere a tutti i Geometri professionisti … come va? La professione soffre? Pur se spero che la risposta sia “no” dalle “voci di strada” sembra invece che una “crisi” vi sia ed allora … vorrei dirVi … “scoprite il mondo condominiale, sin qui poco frequentato dai Geometri … un’area di lavoro dove possono essere certi interpreti della loro professione”. Quella delle amministrazioni condominiali è un’area di lavoro dove i Geometri possono mettere a disposizione la loro consolidata ed ampia competenza … e amministrare condomini significa non solo acquisire “gli annuali compensi” ma pure gestire i lavori di manutenzione straordinaria che gli edifici richiedono e dei quali il Geometra amministratore deve essere “il diligente propositore ed interprete”, ed acquisire una potenziale clientela formata dagli stessi condòmini che potranno affidarsi al Geometra amministratore per lavori che ritenessero dedicare alla rispettiva unità abitativa, gestire rapporti di locazione, redigere perizie di stima, pratiche catastali e tavolari, calcolo delle tabelle millesimali ed altre … tutte parti del “patrimonio professionale dei Geometri”.

Ed allora … non perdere tempo, entrate nel mondo condominiale. Oggi dirò a tutti Voi ...

Cos'è il condominio?

Ecco la definizione e la natura giuridica del condominio alla luce della recente riforma n. 220/2012.

Entrare nella “materia condominiale” significa dapprima capire che cos'è il condominio e, come è per altri istituti, il Codice Civile non ne fornisce una perfetta definizione, e le problematiche proseguono, in quanto alla domanda “cos'è un condominio?“ è possibile rispondere in diversi modi, perché trattasi di argomento che è riferibile a diversi profili (materiale, giuridico, ecc.).

Confrontarsi con questi quesiti significa affrontare la materia del diritto condominiale correttamente, comprendendo il giusto significato delle norme che lo regolano, le loro lacune nonché lo spazio che alle stesse è stato riservato dal legislatore.

Da quanto riferito, proviene essere di prima importanza definire il condominio. Come sopra accennato, il Codice Civile non definisce che cos'è il condominio.

Si tratta di un istituto che è stato disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942, risultando che il precedente del 1865, non conteneva una precisa e compiuta disciplina del condominio.

Il fatto che le norme riferite al condominio siano collocate nella “scrittura riferita alla proprietà e nello specifico alla comunione”, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

Il preciso riferimento alla disciplina della comunione proviene dal fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva con parti di proprietà comune. In tal senso va detto che, mentre tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio … è il caso di un terreno di proprietà di due, tre o più persone il quale è soggetto alla disciplina della comunione, ma non alla disciplina condominiale. Al contrario, un edificio che è articolato in quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio. Così, se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Questo perché accanto alle parti di proprietà individuale, gli appartamenti, negozi, garage e altre) ci sono delle parti che dovranno considerarsi di proprietà comune.

Si può, quindi, affermare che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Ora si pone il problema di individuare quali siano i casi concreti ai quali si deve applicare la disciplina dettata dal Codice Civile.

L’argomento è stato oggetto dell'espansione urbanistica, incontrando numerose problematiche di non semplice soluzione, le quali sono state ed ancora lo sono, oggetto d’intervento giurisprudenziale.

In particolare, quando si può dire che l’edificio identifica un condominio? Quanti devono essere i condomini? Un condominio può comporsi solo in senso verticale o anche orizzontale? Sono diverse le domande. Dapprima è necessario chiarire che non è necessaria alcuna formula per poter dire che si sia costituito un condominio, ma è sufficiente che dell’edificio sia venduta una sola unità immobiliare.

Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (in questo caso trattasi di “condominio minimo”), definiti ai fini di legge “condomini”, perché si debba far riferimento, quindi applicare la disciplina del condominio.

Nello specifico, va detto che la Cassazione, con provvedimento del 2006, ha chiarito che “l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano” e pertanto “se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici”.

Il numero di condomini incide solo sulla necessità di nominare un amministratore, che è d’obbligo per i condomini con più di otto partecipanti. Va anche evidenziato che il condominio può essere “verticale”, è il caso del classico edificio a diversi piani, ma pure “orizzontale” come è per i “residence” che sono formati da più villette monofamiliari però servite da spazi e servizi comuni (percorsi, aree parcheggio, verde, impianto illuminazione ed altri). Va altresì aggiunto che può esservi il caso di più edifici, già di sé condomini, ma che usufruiscono di spazi e/o servizi in comune (verde comune, piscina, rete fognaria ed altri), e questo stato identifica il “supercondominio”.

Le diverse citate “forme di condominio”, in assenza di una singola specifica normativa, sono riferite, e questo proviene dalla consolidata giurisprudenza, alle norme del condominio e questo rilievo, va detto, è motivo della difficoltà dì applicazione delle norme stesse.

Detta situazione è causata dalla soggettività giuridica che, nel vigente ordinamento, è associata al condominio che, sino al provvedimento assunto dalla Cassazione nell’anno 2008 era “un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino”.

Questa definizione è stata poi rivista dalla stessa Cassazione “affiancando il condominio a qualunque ente giuridicamente rilevante”.

Il continuo aumento del contenzioso afferente la materia condominiale, nonché l'avanzamento delle moderne tecnologie e della cultura, ma pure le mutate situazioni sociali, hanno obbligato il legislatore a rivedere e aggiornare l'intera normativa condominiale cogliendo tutti gli spunti emersi dalla consolidata giurisprudenza, di legittimità e di merito che nel passato si è formata sul tema “condominio”, per far fronte alla necessità di tutela giudiziaria e dare quindi risposta all’avvenuta invasione di quesiti nel mondo “condominiale”. Il 20 novembre 2012 è stato approvato il testo della riforma “legge n. 220” del condominio, resa esecutiva il 18 giugno 2013: una serie di novellati articoli ed altri aggiunti, ai quali devono adeguarsi “i condomini ma pure gli amministratori degli stessi”.

A questo primo intervento, seguirà una “guida” che riporterà gli aspetti più concreti della citata riforma, partendo dai semplici argomenti (ad esempio la definizione di “parte comune” ed altri), arrivando alle varie disposizioni riferite al riparto delle spese condominiali ed agli aspetti formali del condominio (la figura dell’amministratore, le tabelle millesimali, i diritti e doveri dei condomini, la rappresentanza e la difesa del condominio in sede giudiziaria).

Problemi in condominio? Contattami al mio indirizzo: osvaldo.leoni@virgilio.it