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Attenti alle trattative di conciliazione!

Accade spesso che i termini in fatto ed in diritto di una determinata faccenda immobiliare sottoposta al tecnico portino il geometra ad individuare da sé la sussistenza della probabile costituzione di un diritto (proprietà o servitù, ad esempio) per usucapione ossia per il trascorrere di almeno 20 anni di tempo con un comportamento (possesso) del proprio cliente, che s’è comportato appunto per il detto ventennio quale titolare del diritto invocato. Ciò, pur con qualche cautela e particolarità non trattate in questo articolo, in contrasto con le risultanze tavolari: si tratta infatti di c.d. diritti extra-tavolari.

Il mio spunto riflessivo questa volta si riferisce però al caso particolare e quindi alle ipotesi in cui, in presenza di una possibile usucapione, le parti siano intenzionate o consigliate ad intraprendere delle trattative tra loro con lo scopo di vedere intavolato il proprio diritto giungendo direttamente ad un rogito notarile e quindi senza intervento di avvocati e giudici e quindi volendo evitare rischi, costi e tempi di giustizia.
Il problema, allora, diviene il “modo” con cui vengono svolti contatti e trattative con la controparte in quanto una metodica poco accorta, potrebbe portare alla rinuncia implicita all’usucapione stessa che pretende, sino a sentenza (o rogito), una condotta “impeccabile” da parte del (pretendente) titolare del diritto usucapito.
Mi spiego meglio:

  1. Innanzitutto va ricordato che l’usucapione nasce dal “possesso” che un soggetto fa di un bene (usucapione della proprietà) o di un diritto su di un bene (usucapione di una servitù) e tale possesso si estrinseca in due profili, entrambe necessari contemporaneamente: il corpus (la effettiva detenzione materiale del bene, il suo utilizzo fisico) e l’animus (l’intenzionalità di effettuare tale detenzione nell’esercizio di un diritto: comportarsi come se si fosse proprietari o come se si fosse titolari di un diritto di servitù).
  2. Ecco perché v’è giurisprudenza costante per cui se le trattative di componimento della questione fossero mal gestite e quindi portassero la parte che pretende usucapione a riconoscere il diritto altrui (offrendo prezzo, riconoscendo l’altrui diritto o quant’altro), tale comportamento sarebbe considerato incompatibile con la volontà di comportarsi e “sentirsi” proprietario (o fondo dominante), con conseguente interruzione del possesso ai sensi dell’art. 1165 c.c. in relazione all’art. 2944 c.c., per avvenuto riconoscimento del diritto altrui.

Inquadrata la faccenda, ad essere più precisi, non ogni trattativa o contatto porta a queste estreme conseguenze (di perdita del diritto già usucapito): vi sono numerosi arresti giurisprudenziali che esigono infatti che, per avere tale effetto negativo, non solo vi sia un semplice riconoscimento dell’altruità, ma che quest’ultimo “… per le modalità con le quali esso è stato esercitato, possa emergere un'incompatibilità con la volontà di godere il bene come proprietario; tale -peraltro- è la ragione per la quale questa corte ha talora precisato che non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, essendo necessario che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (si veda ad es. Cass. 28.11.2013, n. 26641)." Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 22/11/2017) 19-01-2018, n. 1363, ed ibidem: Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 22/11/2017) 25-01-2018, n. 1886.
Un tanto corroborato ulteriormente da Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 28/04/2015) 31-08-2015, n. 17321 per la quale “La rinuncia tacita all'usucapione è configurabile soltanto allorchè sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto dei diritto, senza possibilità di diversa interpretazione (vedi Cass. n. 10026 del 2002).
Quindi non è il caso di spaventarsi troppo e magari far nascere contenziosi dove non ce ne sarebbero, ma osservo però che è assolutamente notorio che ad esempio la formalizzazione in sede notarile di situazioni consolidate, nell’altrettanto nota inammissibilità dei negozi di mero accertamento dell’usucapione (pur con qualche raro distinguo), prevede la confezione notarile di atti secondo schemi e stilemi standard, spesso divergenti dalla reale volontà (id est causa o motivi o realtà) delle parti, come invece sottesi. Un esempio tra tutti: usucapita una fascia di terreno altrui, nell’accordo delle parti il Notaio di solito predispone un atto standard di cessione di area soggetta a frazionamento, come se Tizio cedesse a Caio e magari indicando un prezzo -anche se simbolico- e non segnalando in alcuna parte dell’atto alcuna usucapione od altro che spieghi il perché di tale atto quando Caio era già proprietario per usucapione. In quel caso la detta trattativa, magari con scambio di minute notarili tra le parti, potrebbe avere l’effetto di una rinuncia tacita all’usucapione (C.app. BZ sent. BZ 131/2018).
Come risolvere la questione e non correre alcun rischio?
Credo che il metodo migliore sia quello di dare immediatamente avvio alla MEDIAZIONE obbligatoria, (magari richiesta in maniera congiunta con la controparte nel caso in cui i rapporti non siano del tutto compromessi) in quanto tutto ciò che viene discusso e deciso in quella sede (neutra per legge) è legalmente coperto da segreto e non può avere alcun effetto di riconoscimento dei diritti altrui. Così pure per il rogito, a coronamento della mediazione, che ne dovesse seguire.