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Amministratori in trincea

Le notti insonni dell’Amministratore: i morosi.
Ecco come affrontarli.

Amministratori in trincea

I consigli di un noto esperto
AMMINISTRATORI IN TRINCEA
Tra due fuochi: morosità e pagamenti in scadenza

Come controllare se l'amministratore recupera gli oneri condominiali?
È questa una domanda che si pongono tanti condomini.
Può avvenire che la contabilità sia stata approvata, ma che le diverse morosità persistano, ma pure che l'amministratore abbia richiesto all'assemblea di deliberare la “costituzione di un fondo per far fronte a spese urgenti” così da evitare i danni che potrebbero esser causati da morosità persistenti, in buona sostanza per anticipare le spese del moroso. Potrebbe avvenire che sia sospesa la fornitura di utenze intestate al condominio (ad esempio la fornitura d’acqua), anche se sulla bacheca condominiale risulti da tempo esposto il sollecito dell’amministratore circa il pagamento delle quote dovute. 
Però in ambito condominiale può esservi anche dell’altro: è frequente –infatti– il rapporto d’amicizia tra l'amministratore ed il condomino moroso e questo fa dubitare della solerzia nell'avvio dell’attività giudiziale. Tutti indizi, che fanno temere ai condomini come l'amministratore non stia procedendo al recupero del credito come invece dovrebbe.
Come sappiamo, quasi sempre basta un semplice sollecito per “svegliare il condomino moroso” ma, altre volte si deve giungere sino alla procedura esecutiva sul patrimonio dello stesso per “sperare di veder qualcosa”. 
Altre volte non è sufficiente nemmeno questa soluzione estrema.
Certo, l'amministratore è obbligato a diversi compiti, resi più precisi dalla riforma n. 220/2012 ma va pure detto che anche ogni condomino può attivarsi per verificare che l’amministratore sta operando in rispetto degli stessi.
È frequente che l’assillante controllo da parte del condomino si trasforma in “una oppressione” dell'amministratore, al quale si deve invece concedere di operare senza obbligo di dover essere “prigioniero” delle ossessioni dei singoli che, alla fine si possono tradurre in insistenti manie del condomino “verificatore”. È fuor di dubbio che sia necessario riferirsi alle norme legislative per stabilire cosa “deve fare” l’amministratore. Infatti il controllo del condomino che deve riferirsi alle norme, perché al di fuori degli obblighi che la legge assegna all’amministratore, non resta che “la diligenza dell’amministratore con la quale deve operare”. 
L’art. 1129 cod.civ. dispone che “salvo sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile”. Allo stesso argomento è collegato l’art. 63 delle disp.att.cod.civ. ai sensi del quale “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Va altresì riportato l’art. 1130 bis cod.civ. (della predetta riforma) che dispone come il rendiconto di esercizio si compone anche della “nota sintetica esplicativa della gestione” dove l’amministratore deve indicare “i rapporti in corso e le questioni pendenti”: in semplici parole, le morosità che sono in essere e le iniziative che lo stesso vi ha dedicato. Il mancato adempimento degli obblighi del citato articolo evidenzia una grave mancanza dell’amministratore, in quanto è lo stesso articolo che obbliga la tenuta del registro dei verbali d’assemblea e del registro di contabilità, ma pure riguarda la consegna al condomino che ne facesse richiesta “dell’attestazione riferita allo stato dei versamenti delle quote condominiali ed eventuali liti in corso”. Con riferimento diretto o indiretto a quanto l’amministratore deve dedicare al recupero degli oneri condominiali, rientrano pure

  • l'esecuzione delle delibere dell'assemblea e la cura dell'osservanza del regolamento di condominio,
  • la disciplina dell'uso e della fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini,
  • la riscossione dei contributi,
  • la cura della tenuta del registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità,
  • la conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile al rapporto con i condomini, e soprattutto, come anticipato, la consegna 
  • la consegna al condomino che ne facesse richiesta, dell'attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
  • la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione, che dà conto anche dall'attività del recupero degli oneri, e la convocazione dell'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

È pur certo che vien da chiedersi…“ma come può in concreto il condomino controllare l'operato dell'amministratore riguardo al recupero delle quote condominiali?” È qui necessario ricordare che l'amministratore all'accettazione dell'incarico deve indicare, tra l'altro, i giorni e le ore in cui ogni condomino interessato, previa formale richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione ed ottenere, con il solo rimborso della spesa, copia da lui firmata del registro dei verbali delle assemblee e del registro di contabilità.
Come detto, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui ai detti registri è ipotesi di grave irregolarità che legittima la richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore stesso.
Dunque, nell'ambito di detti paletti il condomino può chiedere conto all'amministratore dell'attività di recupero degli oneri da lui svolta. Può andare anche oltre, ma la sua richiesta non può, come espresso anche dalla giurisprudenza, occupare l'amministratore “al punto” da impedire allo stesso di svolgere la sua attività lavorativa.
Come già riferito, l’attività di controllo del condominio non può e non deve tradursi “in ossessione” affinché l’amministratore si attivi “oltre gli obblighi di legge”.

In parole più semplici il dettame secondo cui “l'amministratore è tenuto al recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio” è una bufala del legislatore, come pure “oltre tale termine incorre in “stato di grave irregolarità”, vedasi l’art. 1129 cod.civ.
Invece entro tale termine è parte della sua “discrezionalità” la scelta di ogni iniziativa “discrezionalità” che deve tener conto di condizioni oggettive ovvero…se vi sono motivi d’urgenza. Diligenza vorrà che egli si attivi e il condomino potrà chiedere conto di tale attivazione, ma se motivi d’urgenza non vi fossero mentre invece esistessero ragioni che richiedono l’attesa (con rispetto del termine di sei mesi), certamente l'amministratore può e deve agire quando meglio lui stesso riterrà opportuno. Posso ben dire che se quest’ultima fosse la posizione dell’amministratore, l’assemblea può decidere di revocargli l’incarico, perché quanto assunto dallo stesso è ritenuto “buonismo” ovvero poco attento all’attività di recupero del credito tra i condomini. 
Stare in difficile posizione di “improvvisato” tra vari contrapposti interessi non giova, l’amministratore deve evitare che possa avviarsi “la delusione dei suoi condomini”, e deve pertanto interpretare ed essere “super partes” così da evitare una lite, con concreto rischio di “perdere la fiducia degli stessi nonché l’incarico”.
È per quanto ho sin qui riferito, che l’amministratore deve sempre “stare attento” e capire quale sia “l’umore che è diffuso tra i suoi condomini” e…interpretando detto principio, deve “fare quel che deve fare, senza se e senza ma...”, patrimonio questo che è del “serio professionista”.
Ma sorge subito un’altra domanda… “Cosa può fare il condominio per recuperare i debiti lasciati dai morosi e come agiscono i creditori se il condominio non può pagare?”
Se al condominio mancano i fondi per pagare i creditori, ripartire gli ammanchi di cassa tra i condomini può diventare un problema difficile da risolvere diventando “debito di ogni singolo condomino”.
Va evidenziato che il creditore che non riesce a pignorare i beni del condominio è autorizzato ad aggredire quelli dei vari condomini, come il conto corrente, lo stipendio, la pensione e pure le loro unità immobiliari.
Per evitare l’esecuzione forzata è quindi necessario assicurarsi che tutti i condomini paghino le loro proprie quote e che non vi siano “morosi” …ma è chiaro che trattasi di un problema che non è facile risolvere. 
Ed allora ci si chiede… “chi paga i debiti dei morosi?”. Supponiamo il caso in cui vi sia un debito rilevante, causato dalla morosità di alcuni condomini e nel condominio non siano stati pagati i servizi per la pulizia delle scale con minaccia della ditta d’interrompere il rapporto; uguale situazione potrebbe insorgere per i problemi all’ascensore ove la ditta manutentrice stesse per agire con decreto ingiuntivo contro il condominio. L’amministratore convocherà un’assemblea straordinaria e chiederà ai condomini di risolvere la grave situazione. 
Qual’ è l’unica soluzione?…far corrispondere a coloro che hanno già pagato le proprie quote, un “importo extra” …a titolo “fondo morosi” da usare per le urgenti necessità. Quale sarà la maggioranza necessaria? Tale delibera richiede l’unanimità dei consensi: ciò è confermato dalla giurisprudenza. 
È evidente che non è né semplice né giusto far pagare ulteriormente chi è stato puntuale nel versamento delle proprie quote solo per coprire la grave responsabilità di chi non è stato altrettanto diligente.
Da ciò deriva che è sufficiente che anche un solo condomino si opponga per far saltare la delibera e lasciare quindi il condominio nei debiti e nei problemi. 
La situazione si complicherebbe: ed allora chi paga se “non viene formato un fondo mirato a risolvere il debito condominiale”? A questo punto i creditori hanno certamente avviato l’iter giudiziario e, ottenuto il “decreto ingiuntivo” dal Tribunale, passeranno al pignoramento del conto corrente condominiale che, certamente è “in rosso”.
Se così fosse, ai creditori è possibile procedere…

  • al pignoramento dei beni dei condomini morosi, ed a tale scopo devono chiedere l’elenco, con nomi e cognomi, di chi non ha versato le quote. Può essere che lo stesso condominio abbia già tentato un pignoramento senza positiva soluzione, e se così, in uguale situazione si può trovare il creditore,
  • qualora fosse impossibile pignorare i beni dei condomini morosi, il creditore può aggredire quelli degli altri condomini, in regola con le quote, e ciascuno in proporzione ai rispettivi millesimi.

Da tutto quanto sin qui riferito… “chi paga i debiti dei morosi?” …tutti gli altri condomini, o con la formazione di apposito fondo, o subendo il pignoramento che sarà avviato dai creditori.
Una nuova considerazione va comunque fatta…un condomino non è quasi mai “nullatenente o povero” anche perché, per essere “condomino” deve essere intestatario dell’unità compresa nel condominio. Quindi sia il condominio che i creditori potrebbero ipotecare l’appartamento e metterlo all’asta, soddisfacendosi sul ricavato dalla vendita forzata. Ma pure quest’ultima possibilità incontra due tipi di problemi:

  • la casa potrebbe essere già pignorata da altri creditori o vi potrebbe essere l’ipoteca di grado superiore di un altro soggetto, come ad esempio la banca o un ente fiscale. In tal caso, il condominio che mette all’asta l’immobile del condomino moroso non può soddisfarsi immediatamente sul ricavato dell’aggiudicazione: i soldi ricavati dalla vendita vengono prima dati all’istituto di credito con l’ipoteca di primo grado e poi, l’eventuale residuo va ai creditori con ipoteca di grado inferiore,
  • non è detto che la casa sia venduta. Se nessun offerente si fa avanti, la procedura si chiude e il condominio non potrà più recuperare il proprio credito. Risultato: il debito dei morosi resta in capo al condominio e, quindi, di conseguenza, a tutti gli altri proprietari.

Sin qui…tante chiacchiere, ma vorrei terminare con una domanda conclusiva: “l’amministratore serio, preparato ed interprete della necessaria professionalità, per quanto riguarda “la morosità” come si deve comportare? 
Nella mia lunga esperienza di “amministratore condominiale”, in ordine al versamento delle quote e della possibile morosità, ho sempre applicato quello ritengo sia il “semplice ma diligente ed obbligato comportamento dell’amministratore” ovvero “ad ogni singolo amministrato va inviato il rispettivo elenco delle quote da versare, le date del versamento delle stesse ed il percorso bancario afferente il condominio”. 
Trascorsi “dieci giorni” dalla data di scadenza del versamento delle singole quote, l’amministratore deve eseguire verifica dei versamenti ed in riferimento ai versamenti che non risultano effettuati, invia subito al condomino interessato una lettera di “cortesia” con la quale evidenzia non esser stato eseguito il versamento con la richiesta di provvedervi entro il nuovo termine massimo di dieci giorni. Giunto a quest’ultimo, l’amministratore verifica se quanto richiesto è stato “onorato” e, se risultasse “negativo” deve subito procedere con l’invio di “diffida” al condomino moroso con raccomandata A.R. con la quale chiede allo stesso di eseguire il versamento entro un preciso termine (non più di quindici giorni) informandolo che se, scaduto tale termine non risultasse eseguito il versamento, sarà avviata la proceduta legale con ricorso al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, aggiungendo che ogni spesa, per la raccomandata A.R. e per le spese legali che il procedimento comporterà sarà interamente a suo carico. 
Questo percorso è quello che ogni “amministratore diligente” dovrebbe avviare ricordando allo stesso che in ambito condominiale l’amministratore non deve preoccuparsi di saldare le fatture delle ditte che operano in condominio, ma che tutti i condomini siano puntuali dei versamenti dovuti dagli stessi perché se questi non versano, è ovvio che le fatture sono a rischio certo. 
Ho sempre parlato di “amministratore professionista, competente ed autoritario “super partes”: solo questa figura è capace di risolvere i problemi compreso quello molto importante della “ morosità”.