Tu sei qui

10 anni per una buona banca dati

Le raccomandazioni di Moreno Cappellini sono sempre di stimolo per noi.
Attraverso questa conversazione con il direttore, abbiamo cercato di sfidarlo in una materia dove lui si è sempre trovato a proprio agio.
Però per la “banca dati” occorre attendere…

10 anni per una buona banca dati

Il direttore a colloquio con Cappellini
10 ANNI PER UNA BUONA BANCA DATI
Prima la cultura dell’estimo, poi l’equo compenso

Entriamo in punta di piedi nel tempio dell’estimo che non si trova in un grande capoluogo ma in un piccolo paese della Val di Fiemme.
Qui, forse ispirato dalla buona aria di montagna, Moreno Cappellini ha sempre avuto un sogno da rincorrere in una materia dove non cerca una fonte di ricchezza ma una sorta di missione nel perseguire la “correttezza, l’onestà e la bontà dei dati”.
Conosciamo Moreno da molti anni e con lui si è intrattenuto un solido rapporto di amicizia.
Proprio per questo motivo abbiamo avuto il coraggio di chiedere la sua posizione su molti nostri interrogativi ed anche di chiedergli di essere particolarmente “sintetico” così da stabilire un contatto più diretto con i lettori.
La promessa è stata mantenuta: molte domande sì, ma anche risposte puntuali e…molto riassuntive.
Cappellini, profondo conoscitore della materia ed assiduo frequentatore di corsi (anche senza CF, tiene a precisare), risponde a tutte le domande ma non si fa illusione sui tempi in cui in Italia verranno abbandonati gli “expertise”.

 

D ▪ Perché le nostre valutazioni, fuori d’italia, sono ritenute “deboli” e “professionalmente inaccettabili”?
R ▪ Le nostre, in generale, sono valutazioni non verificabili secondo standard noti ed internazionalmente assunti.
“Deboli”, “professionalmente non accettabili” sono i giudizi che danno a livello internazionale della maggior parte delle nostre perizie.
Il motivo è semplice: è noto che la grafica dei progetti degli edifici è conforme a norme che hanno stabilito anche lo spessore delle linee di disegno e la piegatura dei fogli sui quali sono stampati. Queste norme si rifanno ad altre simili adottate a livello internazionale in modo che gli elaborati tecnici immobiliari siano facilmente comprensibili in moltissimi paesi. in Italia le valutazioni degli immobili riportati su questi fogli però, nella maggior parte dei casi, sono expertise accettati solo da noi.

 

D ▪ Diverse pubblicazioni offrono dati aggregati e per di più con valori non omogenei, cosa possiamo fare per creare una banca dati?
R ▪ Negli anni cinquanta del secolo scorso i manuali del geometra riportavano ancora le tabelle di conversione tra le misure agrarie locali ed il sistema metrico decimale a centocinquant’anni dalla sua introduzione. Ci sono comportamenti e metodiche (ad esempio valutare per expertise dove chi rilascia valori conta di più di come questi valori sono stati ottenuti), che fanno farte della cultura di una società; per la loro modifica serve tempo.
Tanto.
Una banca dati ha senso quando ci sono operatori e clientela che la giustifichi. Allo stato, se questo servizio ci fosse, sarebbe poco adoperato e forse male.
Bisogna aver pazienza ed investire in formazione costante e informazione continua.

 

D ▪ A tuo parere se, teoricamente, tre tecnici (mettiamo un CTU e due CCTTPP) che si avvalessero del CVI e di una buona banca dati, a tuo parere arriverebbero all’identico risultato?
R ▪ All’estero potrebbero avere scostamenti del 2-4%, da noi fino al 10/12%.

 

D ▪ Ciò significa che finirebbe il contenzioso ed il tiramolla su dispute e controversie in materia estimativa?
R ▪ Sicuramente nelle dispute si discuterebbe su differenze valutative ridotte da indurre ad accordi o a non preseguire i contenziosi.

 

D ▪ Se gli enti pubblici e privati non affidano di prassi gli incarichi estimativi in base alle linee guida standard, significa che non sono ritenute necessarie o semplicemente ci si accontenta della “approssimazione”?
R ▪ Culturalmente non siamo pronti. Per le valutazioni occorre “convertire” agli Standard Internazionali l’utenza pubblica, quella privata ed i professionisti. Vaste programme.

 

D ▪ Tutti sappiamo che con la eliminazione delle tariffe, le stime sono pagate “tanto al chilo”. Sono sottopagate e spesso non reggono la concorrenza da parte delle agenzie che le regalano o le fanno pagare una inezia.
Tu insisti sulla “autorevolezza del tecnico”, ebbene a tuo parere una stima fatta secondo il CVI demolirà la prassi attuale e porterà ancora a dignitosi compensi, oppure dovrebbero intervenire norme precise per l’abilitazione alle stime?

R ▪ Le norme senza cultura specifica poco producono se non piattaforme che adattano al nuovo idee vecche. Prima diffondiamo conoscenze, impariamo ad usarle e poi normiamo.

 

D ▪ Le conclusioni del tuo articolo (vedi P.G. n° 1/19) sono pessimiste in quanto affermi che la realizzazione di una banca dati è “affrontabile da associazioni di categoria o società professionali”. Partendo da questo presupposto se gli Ordini non si impegneranno in questa operazione, rischiamo di rimanere nel campo del dilettantismo?
R ▪ NO. Il mondo comunque va avanti. Prima o poi, magari senza entusiasmo, ci adatteremo, poi studieremo, ed infine, volenti o nolenti, produrremo come gli altri. Ci si creda o no, la settima potenza industriale del mondo non potrà rimanere indietro sugli standard estimativi per tanto tempo.

 

D ▪ Non ritieni impraticabile un sostegno economico per creare la banca dati da parte di un professionista che produce 2-3 stime all’anno a prezzi “concorrenziali. Chi dovrebbe sostenere l’onere economico fintanto che il Committente si rivolge a 3-4 professionisti per ottenere il minor prezzo?
R ▪ Prima di chiedere sostegni economici accorre avere le idee chiare su cosa produrre, come, e cosa serve per farlo in modo dignitoso.

 

D ▪ Credi realisticamente che in Trentino nei prossimi 5-6 anni si possa realizzare una vera banca dati affidabile per interi mandamenti?
R ▪ Facciamo 10-15 anni; basta vedere dove siamo a 16 anni dai primi corsi sugli Standar Internazionali promossi dal CNG.

 

D ▪ Ti possiamo “sfidare” per il prossimo numero per dare precise indicazioni operative al “neofita” che volesse realizzare una propria banca dati autonomamente estraibili da OpenKat, dalla selezione dei dati, dalla loro analisi fino ad ottenere una piccola utile banca dati?
R ▪ Certo, a patto che ad ascoltarmi tu non sia, al solito, solo.

10 anni per una buona banca dati

D ▪ Tutti sappiamo che con la eliminazione delle tariffe, le stime sono pagate “tanto al chilo”. Sono sottopagate e spesso non reggono la concorrenza da parte delle agenzie che le regalano o le fanno pagare una inezia.
Tu insisti sulla “autorevolezza del tecnico”, ebbene a tuo parere una stima fatta con il CVI demolirà la prassi attuale e porterà ancora a dignitosi compensi, oppure dovrebbero intervenire norme precise per l’abilitazione alle stime?

R ▪ Le norme senza cultura specifica poco producono se non piattaforme che adattano al nuovo idee vecchie. Prima diffondiamo conoscenze, impariamo ad usarle e poi normiamo.

 

D ▪ Le conclusioni del tuo articolo (vedi P.G. n° 1/19) sono pessimiste in quanto affermi che la realizzazione di una banca dati è “affrontabile da associazioni di categoria o società professionali”. Partendo da questo presupposto se gli Ordini non si impegneranno in questa operazione, rischiamo di rimanere nel campo del dilettantismo?
R ▪ No. Le cose stanno girando in modo che prima, senza entusiasmo, ci adatteremo, poi studieremo -magari di malavoglia- ed infine, volenti o nolenti, produrremo come gli altri. Ci si creda o no, la settima potenza industriale del mondo non rimarrà indietro sugli standard estimativi.

 

D ▪ Non ritieni impraticabile un sostegno economico per creare la banca dati da parte di un professionista che produce 2-3 stime all’anno a prezzi “concorrenziali? Chi dovrebbe sostenere l’onere economico fintanto che il Committente si rivolge a 3-4 professionisti per ottenere il minor prezzo?
R ▪ Prima di chiedere sostegni economici occorre avere le idee chiare su cosa produrre, come e cosa serve per farlo in modo dignitoso.

 

D ▪ Ti possiamo “sfidare” per il prossimo numero nel fornire precise indicazioni operative al “neofita” che volesse realizzare una propria banca dati partendo dal Giornale tavolare, dalla selezione dei dati, dalla loro analisi fino ad ottenere una piccola utile banca dati?
R ▪ Certo, a patto che ad ascoltarmi tu non sia, al solito, il solo.